随着投资者和开发商瞄准二级市场 零售商也紧随其后

艾尔·艾萨克(Al Isaac)放眼美国中西部，发现了一个趋势，这个趋势提振了他在肯塔基州莱克星顿(Lexington)的本土市场:投资者和开发商更感兴趣的是在规模较小的市场建设和投资零售中心、仓库和写字楼。

这背后是什么?总部位于莱克星顿的NAI Isaac公司总裁艾萨克(Isaac)表示，芝加哥、纽约和洛杉矶等较大市场的上限税率对投资者和开发商来说都很严格。他还表示，一级市场的竞争加剧，使得投资者和开发商难以获得所需的利润。

“这让更多的人进入二级市场，”艾萨克说。“这一趋势背后似乎有某种力量。”

这一趋势对莱克星顿来说也很好。正如艾萨克所说，今天的商业房地产市场在城市及其周边社区是健康的。亚马逊在其中扮演了一定的角色。这家在线零售商在整个肯塔基州都有很强的影响力。

这并不令人惊讶。亚马逊需要在这个国家的中心位置。莱克星顿的确符合这种描述，艾萨克说，今天亚马逊在肯塔基州有数百万平方英尺的仓库。

莱克星顿的黄金地段、法律规定的失业率、开发商和投资者对它越来越多的关注，再加上亚马逊(Amazon)的存在，为这座城市带来了一个繁荣的零售业。艾萨克说，列克星敦市场的零售空置率目前维持在4.7%的健康水平。

这个区域最繁华的地方是哪里?尼古拉斯维尔路走廊和汉堡地区。

“这两个地区今天都非常繁忙，”艾萨克说。“永远没有足够的空间容纳每一个想要进入这些走廊的零售商。”

当然，列克星敦的实体零售商正在应对网上购物的竞争。但艾萨克说，在列克星敦成功经营的实体零售商已经适应了这种变化。他们正在采取全方位的方式，提供实体店和强大的在线购物平台。

那些没有采取这种方法的零售商，那些没有适应的零售商?艾萨克说，他们中的大多数已经关门大吉，被取代了。

艾萨克说:“我们看到的很多困难来自零售商，他们没有制定一个强有力的互联网战略。”不过，采用全渠道方式的公司仍在扩张。他们既专注于实体店，也在打造强大的在线业务。这些零售商仍在我们的市场寻找位置。”

正如艾萨克所说，尽管网上购物备受关注，但在美国零售业中，网上购物仍然只占零售总额的9%或10%。

“这肯定有影响。但网上购物实际上只会伤害那些既不知道实体店也不知道网上购物的公司。”艾萨克说道。

那么，是什么让莱克星顿，尤其是它更强大的零售走廊，如此吸引那些已经适应了消费者不断变化的偏好的零售商呢?

艾萨克说，该市的尼古拉斯维尔路走廊一直被认为是一个强大的零售中心。这里长期以来一直是零售业巨头的大本营。汉堡地区比较年轻，但也受益于零售商和餐馆的集中。这个地区很容易通过州际公路到达，吸引了大量来自肯塔基州南部和东部的购物者。

艾萨克说:“这些领域存在协同效应。“已经有很多公司和零售商在那里了。这会吸引那些想要利用这里活动的人。”

弗里茨农场的峰会就是围绕莱克星顿零售市场的一个很好的例子。该混合用途开发项目位于尼科尔斯维尔路和曼奥瓦尔大道的交叉口，总零售面积约33万平方英尺，办公面积约4万平方英尺。

峰会还以零售空间上方的多户住宅单元为特色。这是该市最新也是最大的多功能开发项目，去年刚刚盛大开幕。到目前为止，随着餐馆老板和零售商蜂拥至该地区，这一发展带来了丰厚的回报。艾萨克说，这里的公寓也吸引了源源不断的租户。

这一发展也吸引了莱克星顿的几个著名零售商的第一个位置。这其中包括Shake Shack、Brooks Brothers和男装公司Bonobos。

艾萨克说:“列克星敦是一个成功的商业房地产市场。“我们有受过教育的人口。工作基础是多样化的。莱克星顿是肯塔基州南部、中部和东部的医疗、零售、教育和服务中心。我们为比列克星敦本身更大的区域创造交通和贸易。我们只是一个对零售和餐馆有吸引力的市场。”

如果一家在全国苦苦挣扎的零售商真的关门了呢?在列克星敦(Lexington)，为零售商留下的任何闲置空间寻找替代者通常并不困难。

“总有很多人想进入这个市场，”艾萨克说。“房东并不总是因为要回那块地方而感到太难过。他们知道他们总是可以和新的零售商签订租约。”