处理公寓建设贷款违约

来源：腾讯 2021-02-18 16:20:38

有许多关于公寓市场疲软的报告，这是由于昂贵的单元(即超过1 000万美元)的过剩容量造成的。这种疲软可能导致开发商无法实现还款里程碑，最终导致违约、破产或丧失抵押品赎回权。由于共管公寓建设贷款的特殊性质，贷款人需要认识到某些问题独特的公寓融资。

共管公寓融资几乎不同于任何其他类型的贷款，特别是在纽约州，因为至少有四个当事方对迅速完工感兴趣：借款人、贷款人、潜在买家和纽约州总检察长-尽管只有两个当事方(借款人和贷款人)签署了贷款文件。与其他形式的建筑贷款不同，在这一过程中有利息的两个非签署方(这些单位的潜在买家和纽约咨询公司)在确保贷款得到偿还方面发挥着关键作用。一个忽视纽约银行(在其管辖范围内发生共管公寓和销售)和他们的行动对市场的影响的贷款人可能会看到他们的抵押品价值下降。

在处理潜在的共管公寓贷款拖欠问题时，有许多问题要考虑，但最紧迫的莫过于决定是否发出违约通知，而在所有其他形式的融资中，这都是一个例行问题。如果借款人没有遵守贷款文件的条款，发出通知就变得极为重要，但如果提前发出，可能会造成重大不利影响，因为拖欠通知对纽约证券公司具有重要意义。在收到借款人保荐人的通知后，必须停止销售，推迟签订合同，关闭销售办公室，缩减营销，修改发行计划，披露与违约有关的所有重要因素。相反，在保荐人没有履行贷款条款的情况下停止销售，然后在问题解决后开始销售，而不实际宣布违约可能更有利。

因此，知道什么时候发送违约通知，发送什么样的通知，以及如何在不发送违约通知的情况下解决问题，对每个参与者来说都是非常重要的。

在决定采取适当行动之前，放款人必须审查所有的共管公寓文件和向NYAG提交的文件。这是由于保荐人的潜在责任及其对抵押品价值的影响，如果发行计划未能充分和充分地披露与发行有关的重要事实。贷款人还必须确定借款人是否已按照发行计划的条款履行其所有义务，而纽约证券公司的条例或贷款人(或后续保荐人)可能有义务采取此类行动。

贷款人还必须确定该建筑的建造或修复是否符合纽约市建筑部门和NYAG存档的核准建筑计划。最后，贷款人应审查已执行的购买协议，以了解向买方作出的可能成为贷款人问题的具体承诺或最后期限。

当然，如果贷款人认定借款人没有作出充分的披露，或者有其他重大问题，贷款人或后续保荐人可以修改发行计划。相反，一旦保荐人宣布计划生效，单位已经关闭，贷款人的选择是有限的，尽管债务将随着每次出售而减少。

如果借款人按照贷款文件和发行计划行事，在大多数违约情况下，放款人允许借款人完成项目并避免负面宣传、诉讼或纽约证券公司调查的风险是有意义的。经常让借款人控制项目是最有效和最有效的方式进行，而不增加贷款人的风险或降低偿还贷款的可能性。

必须指出的是，与许多其他州不同的是，纽约不因原担保人的错误而对贷款人或后继担保人规定赔偿责任。原发起人对自己的错误负责

房地产市场的疲软总是会给放款人带来问题，但如果处理得当，就没有理由不能完成该项目，出售这些单位，这是以往市场疲软的一个重要教训。