NoMad酒店因官司缠身 未能偿还1.4亿美元债务

曼哈顿NoMad酒店将于6月以统一商法典(UCC)止赎权拍卖的形式出售。据州和联邦诉讼文件显示，从去年年底开始，NoMad酒店欠贷款机构和股票投资者的1亿多美元未能收回。

但酒店的所有者反驳称，这些诉讼可能不过是酒店业主为获得财务杠杆而采取的狡猾手段。

安德鲁·佐布勒(Andrew Zobler)与GFI Capital的艾伦·格罗斯(Allen Gross)共同开发了这处房产。佐布勒拥有百老汇大街1710号的酒店，他采用的是地面租赁结构。

2015年，Zobler的顶级所有权股份1710 Broadway Associates的一家子公司以这家酒店为抵押借入了1.4亿美元:美国银行(Bank of America)提供了1.05亿美元的高级抵押贷款，殖民地资本(Colony Capital)提供了3500万美元的夹层贷款。

这些抵押贷款于2018年12月10日到期，但由于尚不清楚的原因，Zobler的公司未能偿还债务。

地契坏了?

在3月7日首次提交的州法院诉讼中，哈达德组织提交了一封来自美国银行的信，在信中，贷款人抱怨称1710 Broadway Associates公司没有支付其欠款。提交给法庭的其他证据显示，柯罗尼也没有按时得到偿还。

违约令人吃惊，因为所有人都认为这家酒店是坚如磐石的资产。

根据CO获得的信息，自2015年以来，该酒店的总收入平均每年增长250万美元，到2018年为止。该资产的净营业收入(NOI)同期平均每年增长100多万美元。

“这是伦敦金融城独立精品酒店行业表现较好的酒店之一，”咨询公司Lodging Advisors的酒店分析师肖恩·亨尼斯(Sean Hennessy)说。“据我所知，这家酒店的财务状况非常出色。”

无论如何，据CO本周早些时候的报道，该酒店将于6月6日在UCC的止赎拍卖中被拍卖。由Colony发起的这一程序，是夹层贷款机构宣示其扣押抵押品权利的最快方式之一。与止赎拍卖不同，它出售的不是房产，而是在那里经营的业务。

哈达德诉讼的实质是1710 Broadway Associates公司未能解决违反建筑规范的问题，比如建筑临街部分的外墙有缺陷。但在2月25日的一封信中，1710 Broadway Associates的律师辩称，违规行为轻微，很容易纠正。这名律师还提交了证据，表明其中许多问题已经得到解决。相反，他声称，这一诉讼是驱逐房客的邪恶手段。

律师霍华德•夏皮罗(Howard Shapiro)在1710 Broadway Associates律师事务所(1710 Broadway Associates)的报告中写道:“从‘违约’一词可以明显看出，(这一法律诉讼)……只不过是一种明显的骚扰和恐吓企图。”“可笑的是,你会寻求终止99年地面租赁的原因,除此之外,违反2010年引用,或者因金属、玻璃和塑料混合纸”——参考纽约市卫生部门违反的游牧运营商收到垃圾分类不正确。尽管如此，1710 Broadway Associates公司还是尽职地提交了证据，证明卫生投诉已经得到纠正。

为什么哈达德想要驱逐一个成功的企业?这起诉讼没有提供现成的答案，但1710年百老汇一位高管乔舒亚·巴比特(Joshua Babbitt)的宣誓书提供了一个可能的解释。巴比特说，当10年前签订地面租约时，酒店周围的街区更出名的地方是一个购买假冒名牌商品的肮脏区域。因此，哈达德10年前签署的土地租赁合同背后的经济原理可能与今天的协议条款大相径庭。

在州法院的诉讼中，1710名律师指控哈达德为挑起法律纠纷的一个借口。毕竟，对借款人来说，风险是很高的。哈达德的律师确保美国银行(高级贷款机构)和柯罗尼金融(夹层贷款机构)收到每一份新申请的复印件，这无法帮助1710律师事务所去年年底对其到期债务进行再融资。1710律师事务所的一名律师曾一度抱怨说，哈达德将法庭文件分发得过于广泛。

在其他地方，夏皮罗，1710年的律师之一，直接指控哈达德利用诉讼摆脱一个糟糕的商业交易。

夏皮罗在法庭文件中写道:"很明显，房东对11年多前达成的经济协议不满意…通过这份违约通知，他试图迫使承租人做出让步，以改善协议。"

根据一份文字记录，在4月份的一次法庭听证会上，就连主持此案的法官似乎也接受了1710年对哈达德动机的争论。

这份租约是在2008年签订的。很明显，2008年的世界与今天大不相同，”1710年的另一名律师史蒂文·西纳特拉(Steven Sinatra)对法官安德鲁·博洛克(Andrew Borrok)说。“如果你知道他们对自己收到的分配不满意，你会感到惊讶吗?”

“我知道了。”“我能读懂茶叶。”

但哈达德的律师塞西莉亚·法内利(Cecelia Fanelli)坚称，房东只是想让酒店纠正违反建筑规范的行为。

法内利在提交给法官的一份文件中写道:“主要违规行为仍未得到纠正。”“先生。夏皮罗没有解释为什么建筑部门违反了开放立面法，而且每个月都要对房东罚款。”

贷方拒绝诉讼

《商业观察家》对贷款机构的调查表明，哈达德的策略可能使酒店在某种程度上更难获得再融资。

专业商业房地产贷款机构3650 REIT的联合创始人托比·科布(Toby Cobb)强调，他对NoMad酒店的具体情况并不熟悉，但总的来说，诉讼会大幅削减具备贷款所需专业知识的贷款机构的数量。

”在这种情况下,你可能会看到一个像我们这样的公司愿意承担承销和,坦率地说,可能得到报酬,”柯布说,他指出,3650年之前在其他公司工作经验的管理团队,他们计算出复杂,尤其是酒店相关的不良贷款。“但像银行这样没有房地产的贷款机构，或像银行这样没有锻炼经验的贷款机构，可能会回避。”

他说，更重要的是，这种情况可能会切断其他死刑的执行途径，比如证券化。

“如果你说这(资产)将进入标准(CMBS)渠道，那将是非常、非常不寻常的，”科布表示。

纽约一家知名公司一位不愿透露姓名的资深贷款高管告诉CO，不管抵押品的财务基本面如何，土地租赁诉讼肯定会让他的公司在发放贷款前暂停。

这位高管表示:“作为一家贷款机构，在发放贷款之前，需要对问题和违约原因有深刻的理解。”“它肯定会吸引我们的注意力，而且可能会成为一场精彩的演出。”

还有联邦诉讼

与此同时，第三位投资者也在新的法庭文件中辩称，从去年年底开始，酒店所有者未能履行财务义务。能源巨头雪佛龙(Chevron)在2009年对酒店进行了股权投资，当时酒店正在开发中。雪佛龙称，双方股权交易的一部分包括一项单边期权，即从2018年11月开始，以约500万美元的价格将其所持股份卖回给担保人GFI Capital和Square Mile Capital Management。

雪佛龙在上周提起的联邦诉讼中称，该公司去年11月曾试图利用这一选择权，但担保人却食言了。Square Mile的发言人拒绝置评，GFI的代表也没有立即做出回应。

另一方面，一名律师在2015年对酒店所有权结构的描述似乎表明，GFI和Square Mile不再负责确保雪佛龙的看跌期权，而是将责任转移给NoMad酒店的新业主。目前还不清楚这份文件与雪佛龙的论点是否相符。雪佛龙公司的一名律师没有立即回复电子邮件和电话。

在一封电子邮件中，GFI的格罗斯坚称，他的公司早就与这家酒店划清了关系。“2012年，我们被收购了。已经七年了。”

律师和诉讼各方的代表——1710律师事务所、哈达德组织、美国银行、柯罗尼金融公司和雪佛兰——没有回应询问。

UCC拍卖的日期已经确定，但这一事实并没有让出售变得不可避免。1710合伙人可以通过申请禁令或申请破产来推迟诉讼程序。或者，通过找到偿还3500万美元夹层贷款的方法，政府可以继续控制房产。