协同工作如何影响资产价值

来源：腾讯 2021-02-14 10:19:24

世邦魏理仕(CBRE)对近期写字楼销售情况的分析发现，大部分拥有灵活办公空间的写字楼，售价要么与没有灵活办公空间的楼盘差不多，要么更高，而且上限税率也低于全国和市场平均水平。

这项研究调查了过去5年里至少有10%的建筑面积用于开发灵活空间的31宗交易，发现近40%售出的建筑实现了高于市场平均水平的价值。另外52%的交易价值与市场平均水平大致相同。

statement. “通过投资扩建和渐进的房地产结构，比如与灵活的空间供应商合作，房东可以让自己的房产与众不同，在适当的情况下，让自己的价值超越同行。”

当比较每平方英尺的销售额时，研究发现43%的flex交易价格更高，33%与同行持平，23%的交易价格更低。

世邦魏理仕发现，大多数flex交易的上限都低于全国和市场平均水平，这很可能是因为flex运营商倾向于选择活跃的投资市场和高质量的建筑作为其办公地点。但是，根据建筑中灵活工作空间的数量和建筑的类别，会有不同。世邦魏理仕的研究发现，在弹性空间不足40%的办公地产交易中，67%的交易产生了与非弹性同行交易相当的上限费率。分析人士发现，当灵活空间占建筑面积的40%以上时，64%的交易比同类交易的优惠率要低。

一个因素可能是，高度灵活的空间集中建筑可能更频繁地位于B类资产。研究发现，大多数B类flex交易(57%)的上限率高于同行。但该公司也指出，21%的上限税率较低，这表明一些投资者并没有被合作运营商的风险吓跑。

相比之下，大多数A类flex交易(77%)的上限费率通常与同行相当。然而，没有一家银行在上限利率方面超过同行。

惠兰告诉商业地产高管:“表现良好的Flex交易主要出现在西方市场，那里的房地产活动受到科技行业的推动。”“在就业增长强劲、空置率低、净吸纳量为正的市场，全国各地的房地产都可以受益于灵活空间运营商的租赁。”

在世邦魏理仕的研究中，以面积计算，曼哈顿是最具灵活性的市场。它拥有1250万平方英尺的灵活空间，占办公室库存的31%，同比增长39%。波士顿有300万平方英尺的灵活空间，占办公室库存的1.4%，同比增长28%。在西海岸，西雅图有200万平方英尺的灵活空间，占办公室库存的1.9%，同比增长59.7%。在旧金山，有240万平方英尺的灵活空间，占办公室库存的2%，同比增长46.3%。在中西部地区，芝加哥拥有320万平方英尺的弹性办公空间，占办公存量的1.4%，同比增长22.9%。

世邦魏理仕指出，这只是一个小样本，但它确实为投资者提供了一些洞见，这些投资者可能担心购买工作空间灵活的建筑的风险。协同办公是当今灵活空间解决方案的主要类型，在全国30个最大的办公市场中占有超过2500万平方英尺的空间。到2028年，柔性办公空间预计将继续扩大到全国A类办公空间的10%左右。

惠兰表示:“尽管我们预计未来几年柔性空间领域将继续成熟和扩张，但无论柔性空间的存在与否，房地产基本面仍将是最重要的投资考虑因素。”