中介套路多，经营贷流入楼市

以3.85%的经营贷款利率替代5%的房贷利率，利益之下，经营贷流入房地产市场的行为屡禁不止。

近几日，《国际金融报》记者联系了两家据称已做了十余年的中介，他们的“一条龙服务”包括找实际经营场地和第三方，开发票，做购销合同及采购合同等，中介会收取贷款金额的1至2个点。

监管部门也已注意到这一“灰色产业链”蕴含的风险，上海、北京接连重拳整治经营贷流入楼市。两地银行方面也迅速反应，调高经营贷利率。

1起底“灰色产业链”

中介的“一条龙服务”包括找实际经营场地和第三方，开发票，做购销合同及采购合同等，中介会收取贷款金额的1至2个点。

为了扶持中小企业，不少银行都推出了优惠利率的抵押经营贷产品，而这也被不少购房者相中。但申请经营贷的条件是客户名下必须有正常经营1至2年的公司，于是一条“灰色产业链”油然而生。

只需几万元，便能过户一家正常营业的公司，申请最低年利率3.85%的经营贷，调换年利率5%以上的房贷。

《国际金融报》记者联系了两家据称已做了十余年的中介，一探究竟。中介的“一条龙服务”包括找实际经营场地和第三方，开发票、做购销合同及采购合同等，中介会收取贷款金额的1至2个点。

当然，公司过户需另收费用。“工商局过户、别人帮你养两三年企业的费用等，这些费用我们不包，企业买下来就是你自己的资产。”中介工作人员小李称。

据小李称，“目前我们做的抵押贷都是经营贷，找本地实际经营的公司，个人需通过代理包装操作再对接银行。”具体的放款方式都会根据客户定制，比如500万元以上的贷款放进企业对公账户，有的可以放到个人账户上。

记者了解到，还有的中介“送佛送到西”，在过户好空壳公司后，还会找合作融资机构把剩余的房款一次性打给客户，再做二次抵押，又能回款六七成的钱，客户只需向融资公司接着还剩余贷款，省下不少钱。

而当被问到追查资金流向问题，小李有信心地表示，就算银行查，也是查不出把柄的。“经营贷要做很多细节，比如你要有经营场地，还要款项专款专用，我们确实做到款项发放到第三方法人或个人财务名下，款项都是正规流向，我们给你提供真实第三方合作，帮你开具证明。银行会调查法人的联系方式，包括坐落位置等，就让他查呀。”他表示，只要还款正常、按时按点，且企业过户好以后继续做好一年的申报费用，也不会被抽查。

“等钱打到账户上，再取现金出来，这样银行要查也查不出把柄。我们会做购销合同、发票等。”另一个中介工作人员小马告诉记者，对于小至两三百万，上至千万元的客户，我们都是这么操作的。

据介绍，经营贷的抵押物一般为房产，如果房产证上没有老人、小孩，则能申请到最低利率的一款“产品”，同时可以收到抵押物七成左右的贷款，利息低至3.65%至3.85%，还款周期在20至30年，降低还款负担，以此利率“置换”5%以上的房贷利率十分划算。

“目前这款产品被监管暂停了，所以要看年后能不能做。”小马介绍。

小李则表示，年前即使客户没有房子、没有工作，都能够批下贷款来，但最近审查严格，年后利息也可能上浮。

2京沪最强管控来袭

“抵押经营贷”进入楼市是个老问题。但目前值得警惕的是，一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率大比例倒挂，金融套利的风险不容忽视。

监管部门也已注意到其中蕴藏的风险。

1月29日晚间，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。

1月30日，北京也迅速跟进，北京银保监局发布消息称，已注意到近期出现的“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金”等相关舆情，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

与此同时，北京银保监局还称，已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。另外，还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。

“结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控里面，很重要的一个工作就是严查违规资金流入房地产的现象。这也意味着银行系统和房管系统的组合拳将更有力出击，有助于稳定房贷市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者分析。

在严跃进看来，近期楼市乱象不外乎两个，一个是违规资金进楼市，一个是房价哄抬炒作。

中原地产首席分析师张大伟指出，“抵押经营贷”进入楼市是个老问题，以往这类业务实际门槛不低，规模有限，对楼市影响有限。但目前值得警惕的是，一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率大比例倒挂，金融套利的风险不容忽视。

周茂华表示，目前监管对于严禁资金违规流入房地产的态度坚决，并在供需两端采取了不少措施，例如：强化监管监察力度，压实主体责任，严防屡查屡犯，紧盯机构易犯多发的问题，对违规信贷的行为提高惩处力度，再加上商业银行房地产信贷新规等，“短期尽管难以完全杜绝，但资金违规流入房地产现象将明显减少”。

“若是后续资金面受到了管控，那么也客观上有助于稳定房价，减少房源和房价炒作的乱象。”严跃进认为，近期不排除一些炒作过多的城市也会面临房贷检查的工作。

3部分银行已提高门槛

在房地产贷款集中度管理制度出台的影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间。

在北京、上海两地监管重磅发声严查“消费贷”、“经营贷”资金违规入楼市后，记者采访了解到，两地已有部分银行提高了经营贷的门槛，上调贷款利率、加强审核力度。

“现在上海把整个浮动利率都往上拉了以后，打消了很多客户买房的念头，经营贷的利息跟按揭差不多，二套房的利息也上浮，所以有些客户就不买了。”上述中介工作人员表示。

上海某股份制银行经理告诉《国际金融报》记者：“原本我们经营抵押贷的最低利率是3.85%，说好持续到3月份的。1月最后一个礼拜突然通知上调，以后会不会再涨真不好说。”

“个人消费贷和经营贷产品初衷是释放消费潜力和缓解小微企业融资难题。”光大银行金融市场部分析师周茂华指出，之所以这些资金能违规流入楼市，是由于个人消费贷和经营贷办理门槛不高、手续简便、利率相对低、金额大等，尤其是贷款资金利率普遍低于房地产市场利率，易引发跨市场套利行为。另外，对于个人消费贷、经营贷资金的具体流向和用途，检查和追踪难度大、成本高，反映出这些产品在服务实体经济过程中仍存在改造或创新空间。

上述银行经理坦言，目前什么时候放贷不好说。“我们2020年12月份、今年1月份的都没有放，具体后面是排队放还是怎么放看分行通知。上海各家银行的情况都差不多，都在互相观望”。

据介绍，原本2至3周内就能够放款的流程，未来可能需几个月。银行经理表示，如果不着急可以年后观望一下再贷。

据北京地区某银行客户经理介绍，该行也于近期上调了经营贷利率，并且条件收严，需先通过线上预审批。“不过，只要是真实经营、符合条件的，基本三周到一个月能够放款。考虑利率方面的话，建议有需要就立马做，目前还没收到通知，但万一之后又上调呢”。

“这些资金违规流入房地产市场，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，对楼市调控构成一定掣肘，并干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。”周茂华如是说。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度出台的影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。“LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降”。