亦庄仅作为大兴的一个板块 限竞房供应量却远超其他任何一个城区

伟哥吐槽过几个区域，2018年的北七家，2019年的青龙湖，终于今年要写第三个了——大亦庄。

2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭?︱张大伟

这三个区域都是当年全市场最难的区域，当然如果这3个排序的话，伟哥还是认为，最苦逼的还是“青龙湖”!毕竟北七家和亦庄都还有产业基础，规划利好支撑，还能等未来。青龙湖没有未来。

今天接着最近一宗地块聊聊“亦庄”!

亦庄太难了!

仅作为大兴的一个板块，限竞房供应量，却远超其他任何一个城区。

什么概念?

全北京的人都来亦庄买房，才有可能满足近十个项目的上万套集中供应。

1：亦庄楼市有多惨?!开发商四年卖地445亿，只卖了房171亿!限竞房去化26%。基本所有项目都陷入亏损。

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简单的看看2017年来，整个亦庄区域入市的土地：

累计看，整个亦庄从2017年来，入市了10个项目，其中9个限竞房。合计10宗住宅土地累计土地成交金额为445亿。当然，其中只有一宗不限价的住宅地块，也就是前几天中海成交的79亿地块。

那么开发商一共卖了多少?累计大兴区入市的25个限竞房合计签约527亿，其中亦庄入市的8个项目累计网签只有171亿。

其中卖的比较多的主要是和悦华锦和禧瑞天著，当然网签不完全代表真实销售情况，相对滞后。大约要增加20%左右的在途交易。剔除掉亦庄刚成交的79亿不限价地块。相对科学的计算，也就是4年内卖地366亿的区域，总货值大约750亿，只卖房200亿。只卖了大约26%。

这个比例在全北京如何?

全北京历史截止今天，合计成交112宗限竞房住宅地块，合计土地成交金额4117亿，总货值大约8000亿，累计网签金额2100亿，按照在途计算，大约签约2500亿，也就是31%。

亦庄的平均货值去化只有26%，而全北京平均是31%。

其次：亦庄的“肉搏战”!

严格来说北京的限竞房已经到了第3个阶段!

第一阶段：过度自信

2018年6月到2019年2月，入市的限竞房基本都是在楼市最火爆期间拿的土地，大部分开发商认为限价了，房子不愁卖，所以户型都很任性。结果被现实打脸。

第二阶段：神盘登场

2019年3月开始，限竞房开始出现了位置不太好的项目用优质的户型来吸引购房者。整体看，好位置的也开始井喷，所有限竞房卖的好的项目基本集中在2019年，特别是五环内的一些项目去化非常好。橡树澜湾、佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，中海望京府，金融街(000402,股吧)融府，等等这些项目已经售罄了

第三阶段：没有神盘的日子

严格来说，在2020年，限竞房除了洺悦湾、富力首开金禧璞瑅等个别项目还算可以外，大部分项目已经吸引大量购房者关注。

再看亦庄市场：

小三居占据了绝对供应主力，高达60%。同质化竞争。成交占比63%。潜在供应压力巨大。

第四：各项目楼面价成本对比：

整体看，亦庄区域的楼面价基本集中在3-4万，差距相对有限，而销售限价基本在5.4万左右，当下已经基本全部降价在5万周围，最低价格仅4万出头。市场属于真正的全北京2020年最红海!

第五：伟哥简单的总结一下：

1：亦庄是2020年全北京市场最艰难的区域，竞争最激烈，不仅仅亦庄本身的路东河西，周围的瀛海、旧宫等等也都有同质竞争。

2：这是一个接近3万套供应的大亦庄区域，而年成交量只有1万套左右，小亦庄区域累计供应已经高达1.2万套，叠加之前的存量，合计潜在供应2万套，而板块本身一年平均只有2000-3000套的去化能力。如果没有政策刺激，当下已经供应的地块，需要8-10年才能去化!

3：当然，亦庄是有产业有教育的一个区域，而且相比第一波限竞房出现了的奇葩户型，亦庄的产品也可圈可点。虽然供应红海指数第一，但基本面相比青龙湖和北七家要好很多。所以对于购房者来说，其实可以多去亦庄看看，因为有你想想不到的特价房。

4：抓紧未来3个月时间，一方面，中海的速度众所周知，3个月后，户型、售价确定了，其他项目是不是要封盘很难说。

本身就是红海的区域，出现中海，绝对是其他项目的噩耗，不是神话中海。但不限价的商品房地块，楼面价与周围限竞房接近，其他项目怎么办?

另外，已经进入8月了，9月，10月还好，进入11月万一再出现咋办?!