下半年房企们面临的挑战似乎也没有减小

观点地产网 不平凡的2020年，以疫情开场，整体经济下行背景下地产行业面临重重挑战，年初售楼部关闭、土地出让暂停、开竣工进度影响结转、资本市场重创等一幕幕犹如昨日。

行至半程，下半年，房企们面临的挑战似乎也没有减小，近期关于“三条红线”和融资环境收窄的讨论，闹得人心惶惶，降负债也成为房企们的口头禅。

接近中报会的尾声，融信中国也在8月的最后一天发布上半年业绩报告，延续年初的基调，谨慎拿地、抓销售回款与降融资成本成为这半年的主旋律。

8月31日午间，融信中国中期(000996,股吧)业绩报告显示，实现收益总额达210.66亿元，毛利31.4亿元，期内溢利16.46亿元，公司拥有人应占核心纯利11.11亿元，毛利率为23.9%，纯利率为13.2%，不派发中期股息。

去年同期，融信中国实现收益266.16亿元，毛利63.614亿元，期内溢利35.1亿元，公司拥有人应占核心纯利为19.563亿元，毛利率为23.9%，纯利率为13.2%。

近两年，随着逐渐放慢扩张的步伐，融信中国开始注重利润增长，同时对于现金流和负债指标有一定的要求。但如何平衡规模、利润和负债，仍是融信中国未来道路上要面对的难题。

有参加当日投资者会的分析师告诉观点地产新媒体，融信中国管理层表示，在目前不确定性因素比较大的环境下，融信中国在拿地上主要还是一二线，毛利率会低一点，但安全性会高很多。

“未来，公司会通过内部运营来提高效率，进一步优化融资成本，还会比较重视项目的盈利能力，预计明年以后毛利率会逐步回暖。”

销售回正与谨慎拿地

事实上，房企当期结转的项目大部分为两三年前获取的项目。融信中国管理层对当期利润变化作了详细说明，并依旧对未来的结转水平充满信心。

“上半年结转的项目主要是2016下半年及2017年拿的相对高质量地，受限价政策影响，所以导致毛利率偏低，当然也不是刻意要在今年结转，仅是达到基本周转节点，顺其自然。此外，收购的部分项目存在收购节点销售，毛利相对较低。”

融信中国解释称，随着此部分高价地逐渐结转完毕，明年毛利率会逐步改善，今年上半年合约销售的毛利率则大概在20%至25%之间。

值得一提的是，除了关注当期的利润表现，融信中国上半年销售实现回正也引起市场关注。

最新数据显示，今年1-7月，融信中国总合约销售额约为725.02亿元，同比增长4.23%，总合约建筑面积约为317.95万平方米，平均合约售价为每平方米22,803元，同比增长9.98%。

据观点指数发布的2020年1-7月中国房地产企业销售TOP100榜单显示，前7月融信中国销售规模逾725亿，稳居房企21名，较年初排名有所上升。

若按城市来划分，上半年，融信中国在杭州、南京、福州、上海、温州、郑州、苏州、宁波及湖州这些城市的合约销售额排名靠前，其中杭州、南京及上海分别占集团合约销售总额的36.58%、12.81%及6.56%。

据投资者透露，疫情影响下，融信中国在销售策略上做了新尝试，包括无理由退房、线上售楼部和抖音直播卖房等，集团布局大部分在长三角，长三角的房地产复苏明显高于其他区域，所以整个销售流量提速非常快。

“截至今年8月底，整个销售完成率接近60%，依然以年初制定的销售目标来推进，下半年总的供货量会高于上半年，若以今年上半年实现的去化率68%来看，对今年整个销售目标还是比较有信心。”

此外，2020上半年，融信中国实际推出货值887亿，实际去化率为68%，实际回款81%，下半年预计推出1300亿货值，预计去化率保持在70%以上，预计回款率保持在80%，下半年合约销售主要集中在长三角和海西。

土地储备方面，报告期内，融信中国新增项目21个，新增土储461万平方米，土地总成本为292亿，权益拿地138亿元，单方土地成本为8550元/平方米。此外，旧改太原项目新增确权48万平方米，单方土地成本是1222元/平方米。

投资者介绍道，融信一二级联动是从2016年参与郑州时光之城开始，2017年到2020年累计确权了474万平方米，剩余待确权502平方米，预计总建面是976万平方米。

截至上半年，融信中国项目共计219个，总土储面积2803万平方米，权益土储面积1421万平方米，平均土地成本7767元/平方米。其中，一二线城市占比82%，地价销售比为33%。

有投资者关注到，融信一二级联动项目的转化速度略慢，融信管理层表示，上半年还是受到疫情影响，疫情控制放在第一位，所以公司和政府在旧改速度上有所减缓，是基于今年特殊的环境导致的，并不影响项目确权的确定性。

对上半年土地市场上取得的成绩，融信管理层似乎比较满意，并告诉投资者称，今年在长三角拿的项目，拿地窗口期都把握的比较好。

至于下半年，有业内人士表示，融信重点布局长三角，从2018年开始比较谨慎，重视拿地成本，会通过内部管理和城市深耕，建立长期区域经理人团队，准备更充分的现金流，继续寻找更好的土地投资窗口。

“今年拿地，强调深耕和盈利能力，还有一方面是加快旧改项目转化，同时积极关注项目收购机会，全年拿地预算是匹配销售回款的30%-50%的拿地资金”

另于今年8月，融信在上海土拍市场上赚足了眼球，先是与陆家嘴(600663,股吧)抢夺上海前滩地块失利后，随后与旭辉联合以45亿拿下闵行宅地，再以48.71亿竞得嘉定南翔镇宅地，两次上海拿地的溢价率都超过35%。

降低融资成本和调整债务结构

负债是观察房企未来发展稳定性及安全性的重要指标，而提升融资能力是房企优化债务结构的良好渠道。

中报显示，融信中国负债比率为91%，总有息负债689亿元，一年内到期债务从2019年30%降到27%，融资成本从6.85%降到6.67%，融资成本由去年中期的3.12亿元减少11.87%至2.75亿元，主要由于非资本化利息开支减少。

上半年，由于疫情影响，国内发债环境相对宽松，融信也进行了多渠道的融资。于今年3月和4月，融信中国分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支持证券(ABS)，该等证券按5.9%年利率计息并以集团应收物业销售所得款项作抵押。

境外债务方面，2020年6月，融信中国发行于2023年到期7.35%的2.5亿美元优先票据，随后再额外发行合并及构成单一系列的1.6亿美元优先票据，创公司长年期债务最低利率水平。

今年8月5日，融信中国还在新交所发行2024年到期的2亿美元的优先票据，息率为每年6.75%，票据利率进一步降低。

此外，截至今年6月底，融信中国已发行境内公司债券总额为121.76亿元，占集团借款总额17.66%。

目前，融信在手的现金及银行存款312.6亿元，现金短债比为1.7，总授信额度1432亿元，未使用授信额度为1059亿元，其中88%为金融机构的授信，12%为其他授信，有息负债占总权益是168%。

从数据来看，融信中国的偿债压力较小，在手现金较为充裕，能满足未来一年基础运营资金的支付。从2018年起，对追求稳健的融信来说，降负债也是集团站上千亿后需要跨过的重要门槛。

对于上半年有息负债的增长，融信管理层表示，今年和比较多的企业合作拿地，所以一般按10%-12%的利息借，真实的负债率还是在80%。

就近段时间议论纷纷的“三条红线”，据投资者透露，融信管理层认为，三条红线对开发商提出了更高要求，公司在规模、融资能力、产品力、有息负债方面比较有优势。到今年年底，初步预测这三条红线应该不会突破。

“高度重视财务安全，财务政策依旧保持在稳健的基础上均衡发展，今年中期融信的净负债率略有突破90%，全年会控制在管理目标之内，全年总负债基本和中期持平。”