目前的住宅楼价仍然很高 但租金已因经济下滑而持续向下调整

楼市退订潮再现

由于疫情持续，楼市气氛转淡。

有成交记录显示，沙田九肚山沄沣一个顶层特色户型，使用面积约1613平方英尺，于去年5月以6823万港元成交。然而，最新资料显示，买家已于9月4日终止买卖合约。此前买家已支付10%订金，这意味着损失682.3万港元。

“目前房地产市场十分畸形，住宅楼价仍然很高，但租金已因经济下滑及失业率高企而持续向下调整。由于目前缺乏内地买家，豪宅市场成交比较淡，预计今年豪宅价格将下跌约5%。今年开发商也不会主推豪宅盘，而是主推针对本地买家的中小型户型，”房地产顾问服务公司莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

拥有太平山顶的一栋超级豪宅，一度是很多内地富豪的“情结”。在过去多年里，价格达数千万港元的豪宅成交中，内地买家的比例达到30%-50%。

然而，仲量联行8月底发布的报告显示，由于疫情持续及经济疲弱加剧，今年上半年每月逾2000万港元的豪宅成交量较去年同期明显下跌。今年1月至6月，平均每月仅录得197宗逾2000万港元的豪宅成交，较去年同期减少17%，亦是2016年以来的新低。

仲量联行资本市场部资深董事莫凯杰表示：“豪宅市场的业主普遍有较高的持货能力，并未大幅减价，潜在买家则持观望态度及希望在楼市下行时以折扣价买楼，导致豪宅成交量持续低迷。由于立法会搁置在住宅市场引入空置税，开发商需要加快推盘的压力减低，因此，我们预期豪宅新盘市场的交投将继续低迷。”

公开数据显示，今年8月，新盘项目共有47宗退订，成为今年迄今为止单月第二高纪录，涉及定金逾3600万港元。今年5月，退订宗数创下56宗的最高纪录，当时涉及定金近6000万港元。

银行收紧按揭

图片来源 / 21世纪经济报道

由于疫情令经济陷入衰退，失业率持续向上，银行的按揭审批亦较以往严格。某地产代理向21世纪经济报道记者表示，部分买家心态转为保守，宁愿“损失定金”离场，也要避免在收房时才发现资金不足、被迫毁约。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据显示，今年前8个月现楼按揭宗数为52515宗，比去年同期的68060宗减少22.8%。今年前8个月期房的按揭宗数则为5058宗，比去年的8679宗锐减41.7%，创4年新低。

经络按揭转介首席副总裁曹德明向21世纪经济报道记者指出，自去年下半年起，各大银行对按揭业务的态度趋于审慎，近月以来已有多家银行调整按揭计划优惠，包括上调按揭的利率以及削减现金回赠等优惠等。

以中银为例，自7月初以来，该行将600万港元以下的按揭利率上调0.1%至H+1.5%(H为银行同业拆借利率)，现金回赠比率则由0.5%下调至0.2%。

据21世纪经济报道记者了解，受疫情影响，失业率大幅攀升，因此部分银行在针对某些人士的按揭贷款的审批方面亦更加审慎。

以往银行一般要求工资收入人士提交近6个月的收入证明，以计算每月平均收入。

然而近期，一些银行要求他们提供最近3个月的收入证明，计算两者每月平均收入后，取其低者为准，这意味着如果近3个月工资收入大幅减少或者被放无薪假，按揭审批可能会受到影响。

失业率创新高

经济衰退程度超2009年

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财政司司长陈茂波8月16日指出，新冠疫情持续已超过半年，随着疫情的起伏，连串社交距离及限聚等防疫控疫措施一再调整，无可避免地对经济造成严重干扰与打击。“无论是管控疫情的难度或经济衰退的压力，都较原来预期的更严峻。”

由于疫情继续冲击全球和本地经济活动，第二季经济仍然疲弱，同比实质收缩9%。因此，特区政府于8月14日宣布下调对今年全年经济预测，由原来的-4%至-7%，调低到-6%至-8%，是今年4月以来第二次下调预测。

这意味着有记录以来首次连续两年出现经济负增长，衰退程度亦超过1998年及2009年。数据显示，自1971年以来，分别在1998年、2009年及2019年录得GDP负增长，分别为-5.9%、-2.5%和-1.2%。

陈茂波坦言，这次经济衰退的深度和时间也超出预期，“以失业率和就业不足率为例，近月持续转差，打工仔的痛感早已超越2008年金融海啸的水平，而个别受到最直接冲击的行业，例如餐饮、零售及旅游等服务业，痛感可谓更强。”

特区政府统计处此前公布的数据显示，4月至6月经季节性调整的失业率为6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3个百分点，创逾15年高位。就业不足率升至3.7%，更是接近17年新高。

期内，失业人数则增加约1万人，达到24万人;同期就业不足人数则增加约7800人至14.3万人。在疫情暴发之前，去年11月至今年1月的失业人数仅为12.23万，这意味在疫情期间有约12万人加入了失业大军。

豪宅租金回报跌破1%

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事实上，由于外资高管等“金领”一族的收入减少，豪宅租金亦大幅下滑，部份物业的租金回报率已跌穿1%。中国海外发展旗下的鸭脷洲南区·左岸，一个使用面积1907平方英尺的高层海景户型，近日月租租金为7万港元。业主在2018年以8800万港元买入该户型，按最新租金计算，租金回报率仅0.95%。

根据差饷物业估价署的数据显示，截至今年7月底，使用面积1722平方英尺或以上的E类大户型，租金回报率为1.8%，环比下跌0.1%，创有纪录以来新低。

一直以来，外派来港工作的外籍人士及来自中国内地的租客是豪宅租赁需求的主力军。

第一太平戴维斯的报告指出，豪宅租金在今年第二季度继续下跌，港岛、九龙及新界区分别下跌2.6%、3.7%及3.1%，环比跌幅有所收窄。目前整体的豪宅租金平均较2019年第一季度的高峰下跌逾10%。

以位于九龙地铁站的上盖豪宅项目凯旋门为例，其因紧邻广深港高铁站而深受内地租客的青睐。“以往凯旋门的小户型月租超过3万港元，但现在租金已经跌至2万港元左右，而且一些房子空了大半年也无人问津。”负责代理该项目的地产中介陈小姐向记者坦言。

21世纪经济报道记者查询成交数据显示，该项目最近三个月仅有6宗租赁成交，一个售价高达1200万港元、实用面积为420平方英尺的户型，月租仅为2.2万港元。

陈小姐透露，同类型房子的租金在今年3月甚至跌至1.9万港元，而去年4月曾以3.3万港元租金成交。

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