广州楼市：这种地段房价易横难涨买房投资要谨慎

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：广叔你好，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中介说市价230万，目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，有人出价1200万。提问：目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，去萝岗买房，小孩在萝岗读书。转换跑道，置业萝岗。

回答：你好。凤凰城超级大盘，没有地铁，常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需要来这里买房通勤是相当不方便的，因此可以出手。萝岗潜力要大很多，可以考虑。

提问：广叔，接之前的问题，地图上查了查，结果如下：1.中海誉城离地铁2.7公里;2.万科金梦附近无地铁;3.万科东荟城，我这个价位没有房子。4.黄埔雅苑，重点考虑，但是不知道好不好出租，升值空间怎么样;5.金碧世纪花园离地铁1.6公里;6.金海岸离地铁1.9公里;7.东怡新区离地铁口1.2公里。8.东方花园离地铁口822米，重点考虑。那么东方花园和黄埔雅苑要怎么选才好?选房还需要注意什么?

回答：如果注重通勤便利的话，选择地铁近一点的吧。黄埔雅苑还可以的，有一定的性价比，出租没问题。东方花园，地铁近，花园小区，配套还可以，带德兴学位，就是有一定的楼龄了。自住的看下哪个通勤距离更短吧，个人偏向于选黄埔雅苑，毕竟黄埔才是大风口，风大掉不下来，能吹得很高，吹上天去(天花板高)。

提问：广叔，您好。谢谢您之前的指点，已开始踩盘中。现况说明一下：广州欧泊小三房及东莞小三房已挂，预计出手后可筹资金530W。广州还有一套汽车小镇，有贷款(40)。后续月供可到2.5W。工作地化龙。

1、首选学位+改善，看了华景新城、雅郡，楼龄旧，居住密度有点大，不是太满意。牛奶厂华润天合，学校不确定，不敢定。

2、如果不考虑学位，改善+投资，换万科欧泊四房750可以吗?万博商圈，适合改善投资的盘优选那些?或者琶州或天河北、黄埔有没有适合推荐?

现在两个小三房都挂出，好像很容易成交。但是，四房还没看好，所以很急。希望广叔指点?挂出小三房发现，小三房流通性还蛮强的。如果，实在没有好的置换方案，是否东莞小三房出手后，再买个新盘?

回答：你好。1、华景新城、雅郡确实是有点老，但地段价值大，配套成熟，生活便捷。华润天合以双名校做宣传，如今名校落空，已被业主多次维权。

2、欧泊小三房还有可以的，近万达CBD，生活安静。换欧泊四房是可以，但这个片区大户型改善未来流通性没有这么好，这片区主要需求就是300-500之间。

我的建议欧泊小三房先保留，上涨行情置换建议先买后卖，或者做加按，把资金套出来买，否则容易踏空，即把房子卖了，没有房子买或者涨价了够不着。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，一家四口，一老一幼(3岁，刚上幼儿园)加我们夫妻两!目前，自主广州白云区金碧雅苑二房(链家在售，目前准备出手)。一人上班在天河北天寿路，准备置换到天河北板块三房，主要考虑上学，兼顾自住!房子卖掉后，大概现金可动用420，家庭年收入60w。现在金碧雅苑房子价格不涨，是否是出手的好时机呢?天河已经涨了一轮，价格起来了，是否是入手时?我们这种情况，考虑天河北附近哪些楼比较合适?另外一种方案，如果保留手上的这套房，再购入总价300左右天河老破小学位，是否可行呢?

回答：你好。金碧雅苑，黄边地铁口，2房挂牌量还是挺大的，趁现在行情热出手，不然未来怕是难出手了，竞争对手多，有些都挂一年了。

建议置换个好一点的，老破小学票溢价高，读书用当然可以。天河北的学区都不错，华景，天府路，对应的是华阳、龙口西小学，华景小学，天府路小学，另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙。

提问：广叔你好，增城区新塘镇锦绣天伦，9楼南向118方，1.8万一平方，毛坯房如果纯投资能入手吗?

回答：你好，锦绣天伦可以考虑。

提问：广叔你好，请问知识诚万科幸福誉，保利拾光年，时代天韵和科学成的中央城，纯投资那个会好点?麻烦帮分析一下

回答：你好。万科幸福誉、时代天韵可以买，近地铁，已经有了形成初步居住氛围、配套。保利拾光年位置要更偏一点，地铁远，周围较荒。科学城的中央城楼盘大，地铁远，旁边有思德园、寺庙，有些人忌讳。需要看你的预算是多少，看你是短期投资还是中长期，每个盘都有优缺点，长期知识城也可以考虑的。

提问：新人首问。广叔，你好!家庭存款股票300万左右，其中股票100万不打算动，家庭年结余40万左右。老公松山湖上班，本人深圳龙华上班，大宝在松山湖上小学二年级，二宝两岁多。

无房，目前深圳有购房资格，东莞明年7月份才有。一直喜欢深圳，结合家庭目前存款及年结余情况，考虑自住、教育、投资的话：

1.首选深圳还是松山湖呢?哪个区哪个盘广叔有什么好建议吗?

2.深圳和松山湖往后的房价趋势如何呢?

3.光明科学城和松山湖科技园哪个潜力更大呢?

4.目前二手房价格太高，所以更倾向新盘。考虑光明科学城的规划定位及以后将和松山湖连成一片，去松山湖和龙华也不算远，所以在关注中，上周光明电建没买到，现在关注光明金融街二期，广叔如何看待这个楼盘呢?可以重点说说学位问题吗?这个楼盘属于东坑社区，深圳实验光明学校现在是面向全区招生，以后人多了，划片区就近入学的可能性大吗?唯一担心金融街二期以后不在学区范围内。

5.广叔如何看待深业集团挨着松山湖中心小学那个住宅项目呢?

关注广叔很久了，广叔的回答既专业又中肯，所以，今日也想请广叔指引。问题有点多，期待广叔一一详解，非常感谢!

回答：你好。1、首选深圳，投资回报率高的板块，详见内部分享!

2、深圳有来自全国的需求，松山湖短期可能会横，但中长期看也还有潜力。

3、光明潜力更大一些

4、目前有资格建议先尝试一手打新，光明金融街二期可以试试，学区方面是有被分流的情况，有一定的不确定性。但其他楼盘一样有这种情况。

5、景观应该不错，靠近路边学校有点噪音，高速隔断，离地铁也不近。

提问：新人首问，广叔，你好!我在东莞沙田有套自主房，买入价大概500万，近高速近城轨，暂时不考虑出手。东莞有购房指标，深圳明年底有房票(可以做3层首付)，现有子弹200万，家庭年收入100-150万。现在考虑1、10月万江保利首铸天际或者大岭山万科汉邦松湖半岛纯投资的角度是否可以买入。2、等到明年底深圳有房票，在西部打新。房叔有什么建议。

回答：你好。1、考虑万科汉邦松湖半岛，或者南城万象府。2、该方案也可考虑。总的来说，现在不用急，东莞先找最有价值，性价比最高的新盘，尝试打新，一直打到为止，打不到就等明年深圳的房票，去深圳打。

提问：广叔您好，东莞户口，在东莞南城西平金色华庭有一套154平房子(双证)，惠州龙门富力养生谷一套118平公寓，均无贷款，但东莞已无购房资格，现手头现金约50万，家庭年收入约80万，有什么好投资建议吗?

回答：你好。双拼的流动性不是很好，不过金色华庭近地铁西平站，区位不错;惠州供应量大，公寓也一直不建议，建议你把公寓换成住宅，或者DY贷出资金来买其他地方。广州新塘可以入，南沙现在也放开条件，也可创造条件入，中长期持有。考虑50的话，4成能买130左右的房子，买不到什么好的产品，看看怎么再多凑点子弹。

提问：广叔，你好，谢谢上次的指点，想投资买小别墅，东莞沙田的碧海云天的别墅和碧桂园的狮子洋的别墅哪个更好?厚街附近有合适的别墅吗

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，看下更喜欢哪个。具体参见内部分享!

提问：你好广叔，终于找到能提问的地方了，12年在东莞虎门能源华庄二手房87万买入，现在也才市值220万不欠款，15年购买虎门万达146平，19年头卖掉了现在非常可惜，19年底买了沙田念州滨海明珠是打算自住改善型4房，有房贷150万，月供9100，现手上子弹200，可以考虑100的首付，有点不太会规划资金，收入近两年不稳定，期间投资其他方面失误也亏了钱，现在就想再投资一套房，想着二手房出手时间快是想考虑二手房，比如虎门万达万科还是南部湾万科城?但又想等虎门高铁站旁的保利新楼盘，周期又会长，因为对其他远地方的楼盘我不熟悉都是看的近的，东莞已没有房票，亲人有一个名额，不知道我这个情况还适合投资吗?还请广叔给个建议看哪个楼盘比较适合，东莞市内我想要周期短的，佛山惠州我觉得周期长也有朋友推荐过就没去看过。谢谢!

回答：你好。能源华庄，2004年建，向着虎门大道的AB栋有点噪音。虎门万达卖掉确实可惜了，卖早了。滨海明珠所在的沙田临近虎门，东莞运河边上，周边环境一般，多民房、厂房，这边房子比较少，主要承接来自虎门的外溢。万达万科在万达旁边，可以考虑;南部湾万科城周围还有蛮多空地的，就是被高速、立交隔断，片区的发展可能会慢一点，但现在还是价格洼地，有发展空间，需要长期持有。

首付100，能买个350左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见知识内部分享!

以上内容来自“广叔谈房”公众号。