长租公寓一地鸡毛背后 究竟该从哪些方面找原因

长租公寓经营中的乱象，最终还是得靠政府才能治理和清扫。

文 / 巴九灵

继P2P爆雷潮之后，紧接着就迎来了长租公寓爆雷潮。

原本，小巴以为爆雷这种事离自己很远，没想到在公司群里一聊，好几个同事正深陷雷场。

“昨天刚跟租客battle完，但依然没进展，唉!”小林说自己的遭遇，就如一个“死局”。

今年5月，小林出租的房子到期了，之前曾帮过他招租的一名中介，称自己换了一家公司，小林没有多想，继续委托他找租客，重新签了一份一年期的合同。

不久后，小林才得知自己中招了，因为他签的这家“一租公司”是长租公寓，高价从房东处收房，按月付房租，然后低价租给租客，收的却是一整年的房租。而且，这家公司的武汉分公司已经爆雷。

果然，不出所料，他仅收到了3个月的房租，这家长租公寓公司就不再付款了。

小林跑了好几次公司总部，只得到了几个非常敷衍的解决方案。这些方案虽然描述各有不同，但都是把自己的责任撇得干干净净，不再掏一分钱出来。

这样的解决方案当然没人会接受。小林和一批受害的房东赶紧报了案，希望公安能帮助追回租金，追不回的话收回房子也好。公安回复，这家公司的实控人已被限制人身自由，但公司还在，不属于刑事案件，房东们和公司之间只是合同纠纷，建议去找公司协商解决，或者去法院起诉。

小林又马不停蹄跑去法院，法院却称，小林遇到的长租公寓公司涉嫌诈骗，公安正在准备立案，因此暂不受理诉讼。

公安建议去法院起诉，法院却说公安正准备立案。无奈之下，小林找到了租客，希望双方能各自承担一半损失，再一起去找长租公寓公司维权。可租客火气很大，坚持称自己交过一年房租了，坚决不出钱、不搬家。

跑了一圈的小林被整懵了，他不知该怎么办，最希望的是监管部门能介入爆雷事件，出具一个统一的解决方案。

听完小林的遭遇，群里另一位同事月半说，其实无论是租客还是房东，在跟长租公寓公司签合同时，对方多少会露出破绽，但实在是防不胜防。

几个月前，月半联系上一名中介，对方推荐的房源不错，价格还比市场价低几百块，半年付或年付还能享受一笔优惠，她一心动就签了合同，一次性付了一年的房租。

住了半年之后，房东找上门。月半才知道，这家公司出事了。她拿出合同一看，更是傻眼，当初签合同时她留意到合同logo是“21世纪房产”，这家公司有一定知名度，但仔细一看，底下盖章的是另一家不知名的小公司。

房东找“21世纪房产”维权无果，便去报了案。月半也去报了案，民警主张私下调解，调解方案是各承担一半的损失，允许月半住到合约到期，租金按月半的合同租金3750元/月来，房东当时签的合同金额达4200元/月。如果房东最终从爆雷的公司那儿要回了租金，就把这部分钱还给月半。

月半说，眼下也只能如此了，这事儿就算认栽解决了。

月半说完没多久，另一位冯同学丢出一份来自“城城找房”的《致全体业主和租客的一封致歉信》，她目前租住的房子，就来自这家公司。

致歉信中，“城城找房”称，疫情期间大量租客集中退租导致其房源大量空置，最终通过对外举债的方式承担了上亿元的损失。近来长租公寓爆雷不断，导致不少租户退租，其正常运营已受影响，希望业主和租客能理解并共渡难关。

致歉信看似真诚，但冯同学并不领情，因为近来群里时常有人反映，租客拿不回押金、房东拿不到租金、中介不管事，她隐隐开始担忧，如果这家公司爆雷，自己租的房子还有半年才到期，那时到底是去还是留。

小巴的同事们经历的爆雷事件，只是近期杭州出现的包括友客、巢客等在内的多家长租公寓公司爆雷的缩影。

从全国范围看，据贝壳研究院不完全统计，从2018年到2020年三季度，已有近百家长租公寓公司陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。

就连已上市的头部企业，情况也好不到哪去。“长租公寓第一股”青客公寓年报数据显示，在2017-2019年的三个财年累计亏损达12.42亿元。蛋壳公寓上市后出现App被下架整改、股价熔断、拖欠工资、供应商敲锣讨薪等负面新闻，前不久甚至被传“财务跑路，公司破产倒闭”。

长租公寓问题不断，不乏疫情带来的冲击，但就算没有疫情，该爆雷的公司大概率还是会爆雷。实际上那些资金链断裂的长租公寓公司背后，套路如出一辙，大致可以概括为八个字——高收低租，长收短付。

为了抢占市场，它们往往付给房东高租金，再以低价格租给租户，这是“高收低租”;为了维持周转资金，它们会一次性收取租客半年或一年的房租，再按季或按月支付给房东，这是“长收短付”。

显然，这样的模式经不起推敲，更走不长远，于是就出现了长租公寓公司破产倒闭、房东无处维权、租户被下“逐客令”等一地鸡毛。

长租公寓一地鸡毛背后，究竟该从哪些方面找原因?政府该如何监管?如果不小心“踩雷”，又该如何从法律层面维权?下面就来看看大头的分析。

我们听过买不起房的，没听过租不起房的。在大量长租公寓进入市场之前，租赁市场除个别热点城市外，基本是供求均衡的。

判断租房市场是否供不应求，有一个判断标准——租金是否不断上涨。

以2016年二季度到2019年二季度的数据为例，除了个别月份，50城的房租环比涨幅均低于房价环比涨幅，租金市场基本平稳，没有出现大幅上涨或下跌。

数据来源：城市房产网、易居研究院

自2017年以来，我国提出了“租售并举”的房地产长效机制，但实际上租户无法享受跟买房者同等的权利(如教育资源等)，因此租房并非主流，市场容量不可能突然剧增。

但长租公寓相关企业蜂拥而入，看似门槛低，但经营起来很难。

第一，投资的回报周期很长。这个模式跟开酒店没太大区别，酒店是按天结算，长租公寓是按季或按年结算，只是酒店提供的服务更多一些。

第二，利润微薄，赚的是小钱。举个例子，我自己将房子委托给长租公寓公司出租，长租公寓公司付给我2400元/月，租给租户是2500元/月，只赚了100元/月的差价，万一哪个月没有租出去，就会亏2400元。

如果长租公寓能以3000元/月的租金租出去，利润还行。但我作为房东，知道市场价在3000元/月，就不会同意以2400元/月的价格托管给他们，毕竟一签就是两年的合同。我自己也可以去网站上招租，或者将委托价提高至2800元/月。

第三，租客被分流。近几年政府大量供给租赁用地，一些租赁住房、人才公寓的上市，分流了部分租户。比如，南京2019年提出，每年至少要向市场新增供应100万平米租赁住房。

目前，自如、相寓等大品牌已开始收缩规模，放缓节奏。小公司很可能因为承受不了风险而跑路。未来行业内或将出现更多的并购，来消化风险。

这种情况下，政府得从头到脚对长租公寓进行监管。比如，今年4月，南京出台了《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》，要求住房租赁机构在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议明确托管内容、方式和程序。

这种资金托管的方式能防止长租公寓截留租客租金甚至卷款而逃，同时也会提高其运营成本，未来可能会出现更多爆雷情况。

现在的长租公寓已不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”，大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏。

将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。此类资金池的最大风险是掩盖问题，后移投资风险。

另一方面，当越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而言，已经失去了梯级消费，进而推动房租上涨。

对于监管层来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场。但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致企业跑路的概率增大，租金上涨的预期也增大。

长租公寓类的企业，在北京、上海等城市市场份额占比已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。因此，需要加大监管力度。

目前长租公寓项目模式一般为：房东将房屋委托给长租公寓公司管理，两者签订合同，同时长租公寓公司再与租客签订协议，将房子出租。

房东对房屋享有所有权，将房屋出租只是对房屋使用权的处分，相对租客而言，房东受到爆雷的冲击相对较小。

如果发生爆雷，房东首先可以根据合同约定结合法律规定，就合同期内未能收到的租金，向长租公寓经营者提起主张要求支付。

同时，如果长租公寓经营者没有偿债能力，房东还可以起诉要求解除合同、结束租赁关系，主张违约责任。

假设当时房东和长租公寓经营者在合同中约定，房东可以单方通知长租公寓经营者解除合同，在房东通知长租公寓经营者解除合同后，还可以基于物权所有权直接起诉租客，要求租客腾退房屋并支付房东通知长租公寓经营者解除合同后的租金。

因为根据法律规定，在房东和长租公寓经营者解除合同后，租客已经无依据占有房屋，拒不腾退属于对物权的侵害，房东可以起诉要求排除妨害，要求租客腾退房屋并支付占有房屋期间的租金损失。

租客是更弱势的一方。因为租客是与长租公寓经营者签订合同，所以只能根据合同相对性向长租公寓经营者主张违约责任，面对房东的腾退及占用房屋所致损失的主张，租客只能以其与长租公寓公司租赁协议未到期且已经支付租金为由抗辩，这个抗辩理由得到法院支持的概率相对较低。

如果遇到房东强行撬门换锁、扔行李等恶劣情形，也只能选择报警，事实上报警通常也未必能够解决问题。

鉴于法律赋予房东和租客的民事层面的维权措施很难让他们挽回损失，结合具体情况，以长租公寓经营者涉嫌合同诈骗或者非法经营等到公安报案，也不失为一个办法。但除非政府层面有按照刑事处置爆雷事件的决心，否则公安也不会轻易立案。

综上，长租公寓经营中的乱象，最终还是得靠政府才能治理和清扫。比如，杭州出台政策，设立租赁专用账户，长租公寓需缴纳防控金，这是一个很好的探索。

作者 |李梦清|当值编辑 |张文龙

责任编辑|何梦飞| 主编 |郑媛眉