不是每个新城区都能像浦东那么成功 所以如何避坑非常重要

广州著名主持人陈扬前阵子写了一篇《为什么要住在老城区》，陈先生的文字很凝练也很犀利，透露出一种深刻而独特的世事洞察力，这篇文章对城市的本质原理有着诸多精彩的阐述，我很赞同。

摘选一段如下：

大城市的老城区是一种气场。一种文明的气场，一种各色人等交混的气场，一种智慧与智慧碰撞的气场，一种赢者通杀的气场，一种飘忽着咖啡和书本的香气，颠三倒四的酒气，激光霓虹的暧昧的气场。

总而言之，这一切无论是二三线城市还是小镇或是大城市的郊区都不可能仿造出一丝一缕的强大而独一无二的气场。(选自陈扬《为什么要住在老城区》)

01.

作为一个新广州人，我必须要说的是，来到这座城市生活，我对广州的老城区常常是抱有敬畏感的。

毕竟，是它孕育了广州城，它也是整个珠江三角洲飞黄腾达的起点。如果没有广州的老城区，很可能就没有今天壮丽恢宏的粤港澳大湾区。

而且，那片土地已繁荣了1000多年，且从未间断过，这多多少少带有一定的魔性，它一定不是块平凡之地，必须被尊重。

城市尊重老城区，就像人们尊敬父母一样重要，广州一定要厚待自己的老城区、保证老城区的体面，对这一点，我没有任何质疑。

但作为一个规划和房产研究者，我仍然想强调一下新城区的优势，并旗帜鲜明地认为，年轻人一定要住到新城区。

02.

首先，新城区的规划好，更好用，更匹配现代人的需求，更能享受到现代化的生活方式。

随便举几个例子，老城区因为建设时间早，很多小区都没有修地下车库，小区路面各种占道，停车那叫一个难。也没有什么“人车分流”的概念，走在小区路上丝毫不能放松警惕。更早一些的小区，户型还很奇葩，房出阳台、房间没窗户、厨房在阳台上，是常见的事。

道路也是细细窄窄、弯弯曲曲的，对车辆和行人都不友好，走在老城区的道路上，常给人一种逼仄感和紧迫感。

虽说老城区这种路网有利于小商业的发育、提升街区活力，但对一个实际生活人口超过2000万的超级城市来说，城市规划首先要考虑的是人流、物流的快速集散，效率至上才是硬道理，大马路、大广场、大交通枢纽是应有之义，否则整个城市会乱成一锅粥。

大城市和小城市不是量的区别，还是质的区别，适用于小城市的规划理念，不一定适用于大城市。老城区在建设之初，广州的人口规模才几百万，和今天完全不可同日而语，新城区在规划理念上和老城区不同，是非常正常的。

再举一个例子，有个朋友是做互联网的，他的公司一直在越秀区办公，但近来很想搬到天河，原因有两个，一是公司刚融资，需要扩张，但老城区的高档甲级写字楼太少，找来找去也没有找到满意的办公场地。

另一个原因是老城区高档酒店太少，公司附近的酒店档次普遍不高，而广州大部分五星级酒店都在天河，所以公司搞发布会、招待客户，一般都要挤到天河去，很折腾。

很明显，这是基础设施的代际差距，老城区在这方面完全不是新城区的对手。换句话说，老城区不具备装逼的功能，高档商务活动必须要到新城区，这对年轻人来说是刚需。

像珠江新城这类新城区，规划上虽然也存在很多问题，但能提供两个独特的功能，一个是装逼的需求，高档写字楼、高档酒店、高档餐厅一应俱全，高档商务活动离不开它。

二是产业聚集的需求，珠江新城有几十栋超高层，而且随便一栋楼都能装个万把人，大量公司可以聚集到一起，方便交流、交易和跳槽，形成一个生态效应。而老城区是很难找到这种连续性、集中性的写字楼集群的，产业分布比较零散，难以形成集聚效应。

还有一个小体验和大家分享一下，珠江新城的容积率非常高，是全国300米以上高楼最密集的地区，但这种“密”和老城区的“密”不一样。

因为珠江新城的楼都是高高瘦瘦的，建筑的距离感保持得比较好，没有老城区那种屏风式的建筑。

所以，它的楼虽然高，但并不影响通风和采光，走在珠江新城的道路上，其实更容易和大自然发生联系。而走在老城区的道路上，虽然楼房不高，但往往连行道树都没有，建筑也是紧密相连，密不透风。

之所以有这种截然不同的体验，本质就是规划的原因，可见规划多么重要。

03.

另外一个原因，生活在新城区，往往更能享受到城市发展的红利，这一点也许更重要。政府手上的资源是有限的，必须集中力量才能办大事，财政资金如何在空间上分配是门学问。

我国地方政府目前都是发展型政府，一切以经济建设为中心，要力保地方经济增长，这就要求地方政府必须有经营城市的意识。

这么说就很好理解了，老城区没地，经营价值十分有限，而新城区有地，经营价值高。政府手上的资源只有会倾向于后者，才能保证更好的经济增长。

如此一来，新城区享受到的资源投入会普遍高于老城区，新城区不断走上坡路，老城区免不了走下坡路。站在投资者的角度，必须关心一个片区的成长性，因为投资者不关心现状，关心的是趋势。

在此意义上，住到新城区，才能获得更好的房产升值空间，享受到更多更好的就业机会。对一个年轻人来说，如果想和这座城市共同成长，想更好地获得城市发展的红利，住到新城区是更好的选择。

当然，必须要说明的是，新城区实在太多，而且良莠不齐，像北上广这类大城市，几乎遍地都是新城，如果不具备城市规划方面的专业知识，根本无从判断其含金量。

毕竟，不是每个新城区都能像浦东和天河那么成功，如何选择、如何避坑非常重要，这些技巧我们以后再讲。