元旦实探北京新房市场：限竞房开发商打起“期转现”算盘

中国证券报 董添

“元旦假期期间签约新房，可以参与砸金蛋抽奖活动，奖品是电饭煲之类的小家电，房价没有活动，特价房活动在上个月月底已经结束。最近一段时间，不会再做特价房。新年接到总部下达的通知是可以慢慢卖，如果市场好，还可以涨价。”元旦假期，中国证券报记者走访了北京地区多个新房楼盘，走访过程中，楼盘销售人员对中国证券报记者如是说。

此外，记者走访发现，进入2021年，很多2018年前后入市的限竞房楼盘面临预售证到期问题，不得不期房转现房销售。由于在换证过程中销售价格可以进行修改，很多开发商销售人员对外宣称，转入现房销售后要收回期房前期的优惠，换证后将上调销售价格。

新年优惠活动少

元旦假期，记者走访了位于大兴区、丰台区的多个新房楼盘发现，售楼处看房人数整体不多。仅有零星散客在沙盘及样板间处了解情况，售楼处待客间和大厅休息区，基本没有看房客户逗留。

走访之前记者还观察到，元旦期间，基本没有中介人员发布组团去新楼盘看房的消息。开发商售楼处也没有针对新年的营销氛围，背景墙的促销广告基本都停留在2020年12月份。

“上个月开发商基本都在做年底最后的冲量，项目楼盘一个月就签约了70多套。”位于大兴区大兴机场附近某限竞房楼盘销售王虹(化名)对记者表示，“北京地区已经很多年没有‘金九银十’这个概念了。11和12月份都是下半年的冲量大月，优惠活动也基本在这两个月进行。12月份有很多特价房推出，比如原价460多万元的下跃产品，在12月份的时候，对一些非楼王位置的房源做特价房处理，售价为440万元。目前，这些特价房源已经售罄。元旦期间没有特价房活动，剩下的都是楼王位置，目前接到的通知是，暂时不做降价处理。”

元旦假期售楼处看房人数量不多

据王虹介绍，年底冲量结束后，很多楼盘采取了新的定价模式。“有些朝向、位置较好的房源，可能要重新定价。项目是2018年年中拿到的预售证，经过11和12月份的大手笔销售冲量后，目前剩下的房源都是单价相对较高的楼王房源。”王虹表示，“项目定位是刚需，客户基本都以追求性价比为主。目前剩下的都是好房源，并且马上可以交房，算是现房销售，涨价销售也在情理之中。”

记者走访发现，北京地区很多2018年前后入市的限竞房，目前仍然没有全部清盘。楼盘转入2021年后，由于预售证到期，项目已经由期房转成了现房销售。

“期转现”现象普遍

2018年以来，北京地区新房市场以限竞房为主，受地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致产品吸引力不足等多重因素影响，项目前期去化率普遍不高。很多项目销售时间横跨了4个年头，依然在售。不少项目目前已经全部建成，2021年这些项目预售证到期，期房不得不变成现房销售，换证过程中，可以对售价进行调整。不少开发商借此宣称，新年销售压力较小，有意对剩余转成现房的楼盘调高价格出售。

“假期结束后，我们的项目就会全部转成现房销售。现房销售和之前的期房销售相比，银行批贷时间、下房本时间都按照现房标准，比期房客户提前很多。更重要的是，新认购的客户能看到实实在在的房子，没有任何烂尾风险，还能看到前期入住的邻居、成熟的社区环境。”位于南五环外某限竞房销售人员李明(化名)对记者表示，“目前，很多前期认购的业主已经拿到钥匙开始装修，物业也开始入场按照成熟社区进行管理。”

李明表示：“1月底之前，我们会把所有未售房源进行重新定价。按照规定，转成现房后，就不用按照期房规定的最高限价进行销售了。当然，目前北京的市场非常平稳，不可能进行大幅的涨价。但是降价促销是不太可能了。因为一方面所剩房源已经不多，只留下一部分销售人员驻场即可，开发商的成本可控。另一方面，项目已经收回绝大部分的资金，土地也没有抵押，资金成本压力较小。”

限竞房“期转现”现象普遍

对此，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，限竞房即便由期房转为现房销售，价格也不能超过拿地时规定的销售上限。如果是商品房，期房转现房可能变动较大，之前降价的限竞房可能稍微涨价，目前市场下，限竞房通过换证上调预售证限制价格不存在可能性。但是转入现房销售后，将前期期房时的优惠活动收回，变相达到涨价目的，是可以理解的。