西安即将迈入交房即交证的时代

2018年，有自媒体整合统计了一份“西安无房产证小区”的名单，在地图上显示时，我们能看到围绕着主城区密密麻麻的分布188个办理不下来房产证的小区。在地图背后，则是成千上万个房产无法得到保障的家庭。

近两年随着西安楼市的更新换代，新楼盘拿不到房产证的情况日益消失，而随着政策管理的改革，近日，高新区和浐灞生态区相继进行“交房即交证”试点改革，购房后“一手交房一手拿证”即将成为现实。

只是，曾经因种种原因至今办理不了房产证的历史遗留问题，何时才能彻底解决呢?

XI'AN

西安即将迈入“交房即交证”的时代

从2020年初开始，不少地区就开始试点交房即交证的政策，这无疑宣告着国内地产市场进入到了一个新的阶段。

长期以来，在商品房交付使用后，由于开发企业后期服务不到位、交房程序设置不合理、办证工作衔接不紧密等多种原因，购房者虽然拿到了新房钥匙，却迟迟拿不到不动产权证，导致住权与产权相脱节。

而一旦住权与产权相脱节，购房者将不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

这对于购房者在落户、子女入学、银行贷款、资产处置和收益等方面带来不小的损失。

甚至如果开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行，或者出现“一房两卖”的情况。

在自身权利遭受损失的情况下，因为没有房产证而发生纠纷、维权等事件在各地层出不穷，西安也不例外。

为解决这一问题，江苏、湖南等省份开启“交房即拿证”的试点模式，在取得显著成效和好评后，陆续开始在全省推广执行。

在西安各官方留言互动版块，网友也在询问西安何时能推广落实“交房即拿证”的模式。

终于，西安今年下半年在数个小区试点该模式之后。

11月3日，《西安浐灞生态区“交房即交证”实施办法》正式印发。

11月19日，西安高新区管委会发布关于印发《西安高新区“交房(地)即交证”改革方案(试行)》的通知。

新政中，浐灞和高新都要求开发商和购房者签订合同时，应当将“交房即交证”作为选择性条款写入合同。

需要注意的是，这属于选择性条款。当然，应该没有人会选择不添加吧......

就算购房者主动选择不需要，新政也要求建设单位应当配合购房人依法办理不动产权证书(小证)。

另外，除高新浐灞之外，市住建局正会同相关部门研究全市推广“交房即交证”的做法。可以预估的是，从其他省份或城市推广“交房即交证”的时间经验来看，基本上2021年底或者2022年初左右，该模式很大概率就将在全市推广普及。

届时，在“交房即交证”模式下，购房者的时间成本减少，效率提高，省去繁琐事务，更重要的是解决了住权与产权脱节的矛盾，减轻了业主入住后，子女入学、资金周转上的压力和顾虑。同时，交房即交证，房产可直接入市，业主的资产使用更加灵活了。

只是，新房子有了新办法，过往因为种种原因拿不上房产证的购房者们却依旧在维权的道路奔波着。

XI'AN

数万户无证房的未来

新政策来了，大家纷纷拍手叫好，只是新政策却无法解决过往的遗留问题。

在地方领导留言板上，有浐灞网友看到浐灞即将推行“交房即交证”，欣喜的问道自家小区能不能也执行该方案。

但浐灞生态区回复表示：“交房即交证”政策于2021年1月1日实施，针对的是新住宅项目，因“东御兰汀”小区属于老项目，不适用于该政策。

当然关于该小区的问题，浐灞还是给出了加快督促之类的回复。

办不下房产证早已是个老问题了，面对这一问题在政策上，2007年时西安市人民政府就买房无法办证的问题出台过相应的文件。

2017年，西安提出要在年内解决5万户房主买房多年未办房产证的问题，力争用3年时间，基本解决房屋办证遗留问题。

截至2018年年底，当年西安市处理房屋办证遗留问题领导小组办公室共为超过12万户存在历史遗留问题房屋完成不动产首次登记工作(即“大证”，表明具备给业主办理转移登记的条件)。

近两年，关于房屋办证遗留问题的推进工作依旧在持续，只是过往遗留的问题太过庞大，去年年底据媒体不完全统计，西安有42个房产证“搁浅”遭投诉小区，仍有30个未办理，涉及2万余户。

有关房屋办证的问题仍旧持续不断在各官方平台持续出现，问题到底出在哪呢?

荣耀西安网通过人民网“地方领导留言板”主要领导已办理板块对近一个月以来1000条留言进行检索、筛选，统计出西安房屋无法办理“不动产证”(即房产证)的几大类型。

数读

多种多样的原因

11月的1000条已办理留言中，据不完全统计有69条是关于办理房产证问题的留言。(注：为了便于收集问题根结，统计信息均来自有官方回复的留言。)

提问中表述最多的是：在买房时都是五证齐全的小区，怎么住了好几年，甚至十几年依旧拿不到房产证。

暂且不论业主表述是否属实，插一句题外话，笔者在大概5、6年看到西安某楼盘的户外广告上最为明显的广告标语为“请大家放心，本项目五证齐全!”。

由此可见，曾经的西安开发商们为卖房甚至已经将商品房应有的必备条件，当成可标榜的宣传。让人五味杂陈的是，不少购房者也默认这一宣传当成自己购房考量之一。

济南某楼盘为卖房上演自建“地铁口”的闹剧

要拿到大家所说的属于自己的房产证，在流程上确实要走不少手续。

首先需要房产开发商在竣工验收完成后，主动申请办理“不动产首次登记(大证)”，然后由业主和开发商共同申请办理转移登记(小证)，从而拥有房产证。

在开发商申请大证的过程中，需要其提供：(1)不动产登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)国有土地使用证;(4)房产测量成果报告、规划验收合格证、规划总平图、竣工验收备案表。

通过政府部门的回复，发现业主拿不到房产证的原因多种多样、理由五花八门，但大多处于材料流程问题，比较过分的就是要么开发商根本未申请，要么就是因为资金等问题陷入纠纷之中，无法办理。

数据来源：地方领导留言板

相对能够看到拿证希望的部分项目，有些是正在办理分项验收手续，等待竣工验收，有些是已经完成竣工备案，正在进行权籍调查中心办理房屋实测、权籍调查、测绘等环节，完成后即可进行办理房屋首次登记。

进入大证申请环节后，出现问题比较多的，一是开放商缺少房产测量成果报告、竣工验收备案表等资料，二是因为消防、人防等工程初验中存在问题，裙房建设未配建到位、违法加建等问题，达不到竣工规划验收的条件需要进行整改，造成房产证无法办理，整改完成后需要向规划部门提出申请。

一些城改项目，因为土地确权、取得土地权属件及土地审批件，时间长、手续复杂等问题，安置房房产证的办理特别慢。

当然，也有问题较为突出的楼盘。

11月份，关于房产证问题提问较多，问题也比较严重的，是汇通太古城三期项目。其未办证原因是开发商资金出现问题，未能结清拖欠施工单位的工程款，施工单位于2017年9月，向陕西省高级人民法院递交了开发商建设工程施工合同民事起诉状，经法院裁定，查封了该项目部分393套房屋。因开发商与施工单位未就拖欠工程款如何解决达成意向，目前该项目依旧处于法院查封阶段。

市民关于房产证问题申诉战线拉的比较长的如时代家园项目，拉锯战持续14年之久，2006年购房至今还没能拿不到房产证。

原因还是出在不靠谱的开发商头上。

官方的回复是，前期已取得土地证、工程规划许可证、施工许可证。2006年1月25日，时代家园项目取得2006166号《商品房预售证》后开始公开销售，并于2007年交付使用，但至今仍未办理不动产登记证，也未申请办理不动产登记所必需的规划验收和房屋质量竣工验收工作。

也有比较乌龙的原因，天朗 蓝湖树三期项目中，共计六栋楼，其中三栋楼(12#、13#、31#)竣工备案表及房产大证办理完成，另外三栋楼(9#、10#、11#)8年无法办理房产证，因为西安市中级人民法院判决错误导致地块被查封而延误手续办理。

虽然办不了房产证的原因五花八门，但究其根底，问题的大头还是出在开发商头上。

就本次统计的数据来看，基本上网友反应的大多都是中小开发商，属于在西安商品房市场初期时代的产物，当时大批资金只要听说“卖房子赚钱”便两眼一抹黑的冲进来，跌跌撞撞摸索市场的后果就是一批又一批的交房无证，交房即维权的问题遗留下来。

注：关于品牌开发商有没有长期不办证的情况出现，本次数据模型有限，日后我们会扩大数据来源，为大家做更深层次的分析。

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分析完开发商的问题之后，其实问题的责任还有一部分在政府身上，无论是资质审核过松，还是监管失位，又或者是政策过于宽松，都会导致有房无证的情况发生。

近年来，随着政策不断改革更新，监管愈发严格，新项目长期拿不到证的情况逐渐减少，而到了明年，“交房即交证”模式在高新、浐灞试点，或者全市开始推广之后，新项目拿不到证情况更会绝迹。

新政策值得庆贺，但地方领导留言板上平均每天两条以上历史遗留问题，是不是也该出个新方案或者集中治理行动来解决呢?

这是西安需要持续关注并竭力解决的民生要事!

主笔：号称嬉皮、LLn

数据：LLn

审核：CHEN

监制：号称嬉皮