中国与内地的REITs市场都发生重大变革

观点地产网林德良要赶飞机，但他还是决定抽出时间与我们聊一聊。

每年年末，我们都能找到机会与林德良接触，聊聊一年来越秀房产基金的变化与创新，同时向他请教一年以来对于公司管理、行业变化的最新思考和心得。今年也不例外。

这位董事会主席、执行董事兼行政总裁是个大忙人，出差几乎已成为固定日程，尤其在今年这个情境下。一边厢，新型正成为2020年全球经济和大小企业，要面临的最大“黑天鹅”事件。另一边厢，今年恰逢越秀房产基金上市15周年，中国与内地的REITs市场都发生重大变革，挑战与机遇并存。

要处理的事情很多，林德良的行程排得十分紧凑。“但我最喜欢挑战了。”他说，在现时的环境下，亦正正能体现出越秀房产基金强大的经营韧性与活力。

疫情下的增长

话题还从疫情开始。资料显示，2020年中期，越秀房产基金实现经营收入人民币8.31亿元，物业收入净额6.54亿元，虽然均有轻微的下跌，但资产总额却维持在362.76亿元。这是在经济低迷的上半年，一份难能可贵的成绩单。

至于其中的秘诀，林德良提出：“写字楼这种业态相对是容易穿越其周期的一种业态。”而越秀房产基金旗下最重要的投资物业便是写字楼，目前该基金几乎50%的收入都是来自写字楼物业。

按照基本规律，写字楼是靠产业动能的带动，只要GDP仍在上升，主要产业的动能仍在，写字楼的需求就不会消失。因此疫情下，越秀房产基金旗下写字楼整体出租率也稳步上升达到82.9%，同比增长17.1%，收入总额同比增长3.5%至4.7亿元。

这确保了基金整体运营的稳定，并让基金逐步过渡到目前多业态的复苏之中。“酒店跟公寓都在恢复过程中，恢复的程度大概90%。”据了解，广州四季酒店，入住率从2月份的3%恢复至6月末的62%。同时，专业商场白马大厦，今年6月末客流量也已达到去年同期的60%，开业率接近九成。

情况在进一步好转，“疫情期间写字楼的收入同比还增长了，因为我们的项目还保持了高位的运营，写字楼的出租率都是超过90%以上。”林德良指出，快速的恢复有赖于公司优秀的运营能力，“我们的产品就决定了我们的竞争力。”

因此在运营方面，越秀亦正在作出更多的创新与改革。响应广州天河CBD管委会倡议并发起的“抱团计划”，越秀商业于今年6月就写字楼业态上线“悦享会”会员平台。

“6月28日发布，9月份正式把所有的功能全部放到上面。”林德良介绍，该平台覆盖珠江新城CBD写字楼项目企业和约30万白领，将提供政务管家、金融管家、专业顾问及置业管家、环保管家、健康管家、幸福管家、行家臻选“6大管家+2大平台”服务体系。

它将重构“人、货、场”从 To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，由点及网全面升华“1+1>2”的营销裂变效果，打造城市数字化“楼宇生态圈”。

简单而言，“悦享会”平台促成客户资源整合，越秀房产基金将通过自建生态圈，达成一定范围内的经济“内循环”，这也对应国家最新经济政策。“我们把写字楼所有的客户放在平台里面，让他们互相自己可以做生意。” 林德良称。

他介绍，除广州之外“悦享会”平台在武汉、杭州、上海都已经上线，“悦享会只收3%的成本通道费，它形成了一个低成本的精准营销的内循环的区块链的营销平台。”

从商户的层面，更低的通道费意味着更低的推广与获客成本。从白领们的层面，更低的通道费则意味着优惠的订单服务，后勤办公将更便宜便捷。

“由此我们形成了很强的客户黏性。”林德良表示，而客户黏性最直接的经济效益就是，公司续租率和续租租金的提升。这是越秀房产基金穿越周期的法宝之一。

敢想、敢闯、敢干

我们试图让林德良总结过去一年的工作感受。与预想得到的答案不同，从他的话语中我们没有察觉到累或有一丝疲态存在。“我就是喜欢挑战。” 林德良兴致勃勃，表示自己就是喜欢去做有挑战性的事情，“这令我很快乐”。

如果你了解林德良的职业履历，它也正是一个在不断走出舒适圈，寻找更多可能性的故事。

从1992年加入了越秀集团，林德良最初参与及负责了越秀地产多个大型住宅及商业物业的投资建议及市场分析、可行性研究、销售及营销策划工作。不久后则主要转往参与及负责公司海外物业的销售。

后来，其又为越秀集团旗下的某家酒店负责(其中包括)租赁及销售、财务收益管理、酒店品牌拓展及旅游事务等工作，直至如今掌舵越秀房产基金。

换言之，在越秀集团林德良于地产、中介、投资、酒店、基金等各个板块都有涉猎。因此他在过去的工作过程中，就需要不断地去到新的领域、不断地要面对全新的工作及挑战。对于这样的“跨界”职业生涯，林德良表示，他就是喜欢这样的“不确定性”。

事实上，已经担任企业高管多年的林德良，从外表上已经看不太出如此自由不羁的一面，但他骨子里那股劲头却从未消退。“我从小的时候就喜欢去旅行，从大学开始就用大概10年的时间把34个省、市、自治区都走遍了。”

林德良认为，这些行走的经历让他领略并培养出更广阔的胸怀，更高的境界来面对工作。“每一次出发不仅仅是为了到达，而是为了成就一个全新的自我，这才是最关键的。”因此直到现在，他依然喜欢行走、徒步。

“有了行走中的痛苦、再生与重生，其他都是小事情，对我都没有难事了。”他说，与越秀房产基金的成长历程相联系，15年的时间也并非平平淡淡，挑战与机遇常在。

2005年同年上市的越秀房产基金，则是全球首只投资于中国内地物业的上市REITs。从筹备、架构重组、资产注入到完成最终上市，当中要面临的困难可想而知，每一步都是艰难的创新与抉择。

15年来，不管是房地产周期持续的调整，还是突发全球金融危机爆发，对于越秀房产基金来说都是一道又一道的难关。期间，该基金总资产从45亿上升到超360亿，资产规模增长7.5倍，年复合增长超过14%，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。而疫情只不过是最新的一次特殊事件。

“勇敢、果敢地去想，要去闯很多次的难关，但是更需要干，所以我们是敢想、敢闯、敢干。”“敢想、敢闯、敢干”六个字，也是林德良对越秀房产基金过去15年发展的最大体会。

行走的第二曲线

15年岁月，如果用来形容一个人的生命的话，他正值青春少年，未来可期。因此，我们也很自然对林德良提出了一个问题：“你希望越秀房产基金下一个15年是什么样子?”

“我们现在是亚洲前十大的基金上市公司，所以未来肯定要维持这个地位，这要找到成长的第二曲线”林德良说道。记者观察到，从行业当前的一些做法来看，现在有的上市基金或上市企业会考虑资源换仓、收并购、项目拓展、业务升级、战略转移或分拆业务等等。

按照越秀房产基金的计划，寻找第二曲线就是走出已有的舒适圈，寻找到二次发展的可能性。下一步挑战，抓住市场窗口实现优质项目的收购，这将为越秀房产基金寻得全新的发展和上升路径，为进一步资本操作打下基础。

而新的项目收购，则有赖于政策环境的带动。

最版《房地产投资信托基金守则》刚于12月初生效，进一步放宽了在上市的房地产投资信托基金的四大权限。包括容许基金在符合条件下，投资于少数权益物业等。

同时，投资物业发展项目时可超过现有资产总值10%的上限，并允许基金将借款限额由资产总值的45%提高至50%，以及将关联人士交易和须予公布的交易规定，与上市公司的规定大致看齐。

“这对于越秀房产基金来说，更多的是机会。”林德良称借贷比率界限的上升，让公司可以吸纳更多社会资金或者第三方资金进入。

对于未来的融资环境，林德良保持了乐观的态度：“人民币短期内可以看到有升值的趋势。”其称，因为整个疫情的影响，全球低息的环境会持续一段时间。“现在钱很多，没地方投，利率就越低。”

越秀房产基金正受惠于这个减息的周期。资料显示，截至去年年末，该基金期末融资成本为约4.2%，但到今年6月末融资成本就下降到约3.13%。

另一方面，越秀房产基金旗下项目如白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场等投资回报率都是7%左右，表现稳健。“这是正杠杆作用，现在去借钱2%左右的利率，我们的物业4%回报率就变成正杠杆了。”林德良解释。

“我们由此可以参与更多的项目。”制度的放宽、融资的放松令越秀房产基金拥有更多项目选择的可能性，而且处理杠杆、财务将更有灵活度。

“因为疫情，内部的增长还是容易看到天花板，所以外部的增长肯定是我们重点考虑的。”林德良说，公司目前一直都有在看新的项目。

“疫情正在增加新项目的数量。” 林德良对前景保有热切希望：“我们可以利用更多外面的钱去发展。”当然，凭借与越秀地产“双平台”与“开运金”模式，越秀房产基金期待与母公司有更多合作，与资产注入。