爱尔兰可以从房屋悬崖边缘退后吗？

上周四，一连串关于租金的好消息，房地产网站Daft.ie的最新报告显示，在2019年最后一个季度，全国的租金仅下跌了0.1%。房地产样本是根据房东要求的租金汇编而成的，因此，它比大多数其他有关租赁市场的度量标准要更新得多。

询问租金还可以很好地了解住宅业主在不久的将来会看到市场的发展。

报告中提到的最后一季度的租金下降也证实了坊间租金疲软的传闻，尤其是在高端市场。

同时，住宅租赁委员会(RTB，所有租赁必须向其注册的官方机构)租金指数显示，在截至9月底的12个月内，全国范围内的租金上涨了8.2%，都柏林的租金上涨了6%，而在都柏林以外的地区，租金上涨了资本增加了9%。

在租金下降的同时，房价似乎正在发生类似的变化。CSO的最新数据显示，在全国范围内，截至11月的一年中，房价仅上涨了1.4%，都柏林的房价实际上下跌了0.7%，而都柏林以外的房价同期上涨了3.6%。

那么，房地产市场发出的这些信号告诉我们什么?新任房屋部长应该怎么做?

“新的房屋建筑市场以不同的速度移动。高端市场的私人建筑商继续遭受苦难。在过去的18个月中，供应过剩。对于那些以[较低]价格点销售的建筑商，需求仍然相当强劲。” Goodbody Stockbrokers首席经济学家Dermot O'Leary说。

都柏林房价在2012年春季触底，而该国其他地区的房价则在一年后触底。价格与2007年相比下降了近60%，产量也暴跌，新房和新公寓的数量从2006年的90,000多个高峰降至2013年的4,500个，大幅减少了95%。

自那时以来，价格和产出有所回升。自2012-13年以来，平均房价几乎翻了一番，而新建房屋的水平也强劲反弹，2018年完成了超过18,000套新房屋和公寓。

O'Leary估计2019年尚无全年数据，但O'Leary估计去年已完成21,500套，他预测2020年将完成24,000套，2021年将达到25,000套。一切都非常好，但即使竣工水平提高，仍远远低于中央银行认为爱尔兰要在2030年之前每年需要建造的34,000套住房和公寓，以满足不断增长的人口的需求。

由于新房屋建设落后于需求，住宅租金飙升。即使在2019年最后一个季度出现放缓之后，自2012年以来平均租金几乎翻了一番，目前比崩溃前的峰值高出35%。

仅出于良好的考虑，二手房市场也已完全抢占。住宅物业价格登记表显示，去年有超过58,100套房屋和公寓易手，与2018年的57,200套相比几乎没有变化。

房地产价格登记册包括所有出售的二手房和大多数由建房者建造的新房。

但是，它不包括大多数一次性房屋，房屋建造者已经拥有该房屋。2019年约完成6,000套一次性房屋。剔除一次性住房，到2019年，大约有43,000二手房交易。考虑到该国仅有200万以上的住房和公寓，这相当于每46年仅一次换手。

二手房市场在许多不利条件下苦苦挣扎。首次购房者被大大鼓励购买新房。

这意味着，根据中央银行的抵押规定，大多数二手房买家必须节省20%的押金，而不是10%的押金。具有跟踪抵押贷款的人也很难将贷款转移到另一处房产。

大多数想成为二手房的买家已经有了房屋。在正常情况下，他们将在这些房屋中建立足够的权益，足以支付20%押金的要求。但这不是正常情况。

O'Leary说：“在2000年代仍然有大量购房者购买了很少或没有股权的房屋。”

更为复杂的是，家庭构成和可用住房存量不匹配。

一个明显的差距是缺乏适合合适的老年人的合适属性，这些老年人希望从大房子里换下来的所谓的“空巢穴”。

尽管英国有许多建筑公司专门满足空巢的需求，但都柏林郊区拉斯加但是，即使可以以某种方式弥合住房供求之间的鸿沟，也不能保证住房危机将得到解决。

“去年建造的21,500套房屋中，有四分之一是一次性的，并且从未在市场上出售过。另外四分之一是由地方当局或批准的房屋机构建造的。这意味着，只有一半的房屋正在上市，而价格已经趋于平缓。”都柏林工业大学城市经济学，住房和租赁市场高级讲师，RTB研究委员会成员Lorcan Sirr说。

他认为，住房市场存在可负担性缺口-许多人无力支付都柏林地区的房屋建筑商要赚钱就需要向低价房屋支付30万欧元的费用。无论建造多少新房子，这个差距都将保持。

由于大多数人都在工作，该组织已被排除在房屋所有权之外，而是转向租赁市场。这导致房租飞涨，许多房客现在支付的费用比抵押贷款还款要多-如果他们只能说服银行将钱借给他们。几乎前所未有的情况。

Sirr的解决方案是建立一个以爱尔兰运输基础设施为模型的国家住房机构，该机构每年将建造8,000-9,000座公共房屋。

“出售的房屋数量与我们需要的房屋数量之间的差异是巨大的。市场不会解决这个问题。国家必须介入。”

增加新住房供应的两个主要障碍是：高昂的建筑用地价格和缺乏住房建设能力。一位著名的都柏林房屋建筑商估计，建筑承包商为政府建造房屋的单位成本约为40万欧元。他认为，更便宜的选择是所谓的第五部分房屋。

这些是根据2000年规划与发展法案第V部分的名称命名的，该法案要求房屋建筑商以“现有用途”而非“开发”价值向地方政府提供10%的土地供房屋开发。都柏林房屋建筑商估计，第五部分房屋的价格为每套200,000欧元多一点。第五部分房屋的主要问题之一是，它们完全取决于私人房屋建筑市场的活动。

如果房屋建筑倒塌，就像在过去十年中那样，第五部分的供应也将倒塌。

他们也没有采取任何行动来解决高昂的建筑用地价格，这可能不可避免地导致了对此类土地“ ho积”的指责。这些指控有多合理?

住房部2014年的一项调查估计，有足够的土地可建造611,000栋房屋和公寓，其中123,000栋位于都柏林市和县。住房危机的严重性证明，曾经曾经被认为不可能采取激进措施的措施正在迅速成为主流。

住房市场各个方面的一个小组，包括古德伯利(Goodbody)的奥利里(O'Leary)，上个月呼吁成立住房委员会。

拟议的委员会旨在在18个月内制定一项商定的国家住房战略。模板是卫生服务的Sláintecare计划，所有主要方面均已签署该计划。

奥莱里说：“各方都承认，爱尔兰一直缺乏住房方面的长期战略政策。”

“当前的危机不是任何一个政党或政府的错。但是，现在所有政党都有可能努力确保我们有长期的住房政策，这将为人们在可持续的社区中提供负担得起的优质住房这个国家。”

部长，交给你了。