房利美抵押贷款逃脱计划面临抵押贷款混乱崩溃的风险

房利美和房地美面临着强劲的逆风，因为当前局势已经在抵押市场上蔓延开来，这使特朗普政府计划很快将其从美国的控制中解放出来。

这些支持约5万亿美元抵押的公司可能不得不拨出巨额资金来支付住房贷款恶化的风险。由于数百万借款人延迟每月还款，非银行抵押服务商遭受的痛苦也可能使他们遭受重创。同时，美国房屋市场的前景黯淡。这是推动房利美和房地美利润增长的动力。

当本周晚些时候公布第一季度业绩时，华尔街将首先观察当前局势对房利美和房地美的影响。分析师称，收入疲软或有关抵押贷款混乱程度的令人鼓舞的消息将是白宫的挫折。政府官员和监管机构一再表示，房利美和房地美需要坚实的财务状况和健康的美国经济，才能最终从投资者那里筹集数百亿美元，以使他们能够在政府的控制范围之外生存。

Cowen&Co的分析师Jaret Seiberg表示：“这场危机打破了人们希望迅速退出音乐保护区的希望。如果对其损失或资本的了解不多，就很难想象市场会提供1000亿美元的新鲜资金。他们将需要增加资金。”

股价暴跌

自2月底以来，房利美和房地美的股价已经下跌了30%以上，这表明投资者担心他们在当前局势期间的表现如何。房地美(Freddie)于周四报告业绩，其次是房利美(Fannie)。

上一次金融危机以来，公司的命运是主要未解决的问题，当时，纳税人在2008年通过救助将其救出，而美国则将其置于保护之下。联邦住房金融局局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)，房利美和房地美(Freddie)的监管机构属于共和党人，他们渴望释放他们以缩小政府在住房方面的作用。

其他感兴趣的各方包括对冲基金，这些对冲基金拥有数十亿美元的房利美和房地美股票，并一直在游说政府几年来释放这两家公司。甚至在当前局势爆发之前，这些基金就担心唐纳德·特朗普总统可能会连任失败，而民主党的继任者将把结束保护主义的计划搁置一旁。

重要角色

房利美和房地美对房地产市场至关重要，因为它们可以随时提供融资，并使抵押贷款负担得起。他们这样做是通过从贷方购买贷款，然后将其打包成数万亿美元的政府担保债券，再出售给投资者。

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如果看起来借款人可能拖欠抵押贷款，房利美和房地美必须预留准备金以弥补潜在损失。贷款违约的情况可能不会像公司预期的那样严重，从而允许他们下线释放准备金。但是在短期内，房利美和房地美的财务业绩将受到打击。

尽管房利美和房地美在2017年被允许保留少量资本，但联邦住房金融管理局和财政部直到去年卡拉布里亚宣誓就职后才允许他们真正开始建立这些缓冲区。截至2019年底，房利美拥有146亿美元的资本，以防止亏损，而房地美拥有91亿美元。

如果损失超过这些缓冲或如果公司无法为借款人跳过的付款提供资金，那么未来几个月，房利美和房地美可能需要从财政部注资的风险正在上升。

“更依赖”

B. Riley FBR说，如果发生这种情况，对冲基金释放房利美和房地美的首选方法(即所谓的“重述和释放”，即政府允许公司建立资本然后终止保护组织的方法)变得更加困难。分析师Randy Binner。

宾纳说：“从政治上讲，抽签将无法回顾和释放，”本纳将房利美和房地美降级为本月初的“卖出”评级。“平局与释放他们相反。这意味着他们更加依赖政府。”

在当前局势阻止美国经济增长之前，卡拉布里亚曾预测，到2021年中期，房利美和房地美可能准备退出美国的控制，并通过大量出售股票寻求新投资者的现金注入。

卡拉布里亚在4月10日的一次采访中表示，假设经济在6月开放，两家公司可以承受当前局势的影响以及借贷者延迟抵押贷款支付的数量的增加。但他说，如果放缓趋势持续下去，FHFA可能不得不采取其他措施。卡拉布里亚补充说，FHFA并不期望房利美和房地美此时需要从财政部中提款。

忍耐力上升

国会在上个月批准的2万亿美元刺激计划中，允许房主将抵押贷款付款最多推迟一年。根据抵押银行家协会的数据，截至4月19日，由房利美和房地美支持的抵押贷款的忍受率已上升至5.46%。

KBW分析师Bose George表示，如果该比例达到10%，房利美和房地美可能会陷入困境。这是因为非银行服务业者每月从借款人那里收取款项，然后将资金转移给拥有抵押债券的投资者，否则将面临很高的破产风险。如果发生这种情况，房利美和房地美将不得不将服务权转让给其他公司，这最终可能使他们付出金钱。

Compass Point分析师艾萨克·博尔坦斯基(Isaac Boltansky)认为，即使当前局势拖延了终止音乐保护的努力，这也有助于证明应该释放房利美和房地美，因为这是建立资本缓冲的最佳方法。

他说：“这实际上加强了关于房利美和房地美将从更多私人资本中受益的论点。”“这个故事不会在今年结束，但是再一次不会结束。结束GSE音乐保护团的道路总是漫长而曲折。”