如果房东出局华尔街就赢了而不是租房者

没有人救助康涅狄格州房东玛丽贝斯·希尔兹(Maribeth Shields)。

她在西黑文市(West Haven)及其附近拥有的27套低收入公寓中，有超过一半的租户没有付款，她对此无能为力。

该州禁止搬迁至7月，并允许受大流行影响的租户推迟不加处罚。

但是，希尔兹也不能付款。去年她的利润只有24,000美元，而现在却落后于120万美元的抵押贷款。像数百万其他美国房东一样，他们欠贷方的贷款总额超过1万亿美元，她的命运与现在迫切需要关注自己的自我保护的房​​客息息相关。

希尔兹说：“我的房客认为我很有钱。”“他们比我拥有更好的汽车，更好的指甲和更好的退税。”

下一次住房危机就在这里，这一次是关于租金的。在美国各地，房东和租户都在为下个月的租金争执，而即将来临的驱逐雪崩威胁着将他们俩埋葬。

为了避免像十多年前席卷全国的房屋止赎浪潮，国会在3月份批准的2.2万亿美元救助计划中加入了一项条款，该条款允许拥有政府支持抵押贷款的房主将贷款最高延期支付。年。

但是华盛顿没有停止向租房者提供类似的减免，他们假设遇险者将有资格获得美国财政部自4月份开始寄出的1200美元支票以及增强的失业救济金。

在城市研究所(Urban Institute)对3月25日至4月10日进行的房客调查中，几乎有一半的人表示上个月他们遇到了物质困难。

美国许多州已暂停驱逐。但是，如果没有全国性的租赁市场救助计划，经济上的痛苦可能会像引起这种情况的病毒一样有效地传播，并向上流向房东，他们的贷方和失去财产税收入的城市。

在该国4,300万租赁单元中，约有一半是由小企业拥有的，例如Shields的单身妇女企业。除非很快得到帮助，否则“租房者和业主将共同降低社会经济规模，”哥伦比亚大学的客座法学教授艾米丽·本弗说。

“这将产生连锁反应。租金不只是归业主所有，它还为维护建筑物的人支付财产税，抵押和薪金。”

租房人口众多的州，包括加利福尼亚州，德克萨斯州，纽约州和佛罗里达州，已经实行了临时禁止迁离的规定。

本弗说，与普林斯顿大学研究人员合作创建州到州住房政策计分卡的本弗说，但还有其他23个州(其中包括怀俄明州，北达科他州，阿肯色州，俄亥俄州和乔治亚州)对租房者几乎没有采取任何保护措施。大流行。

代表房东的行业协会正在游说国会，要求其支付1000亿美元的租金差额，并直接付给财产所有人，但它们尚未团结起来，在国会中提出各种建议。

贷款人可能会造成附带损害，尤其是经常为当地房地产投资者提供资金的区域性银行。

国家公寓协会(NAA)研究副总裁保拉·芒格(Paula Munger)引用美联储的一份研究报告称，到2019年底，美国多户家庭房地产的未偿还抵押贷款债务为1.6万亿美元。她说，上一次经济衰退中的违约率达到了5%，在这次更深的衰退中，违约率可能攀升至10%。

根据NAA的数据，许多房东的利润微薄，通常每1美元可赚取9美分，如果租金收入枯竭，他们无处可寻。大多数抵押贷款没有资格获得联邦抵押，因为只有大约三分之一的抵押贷款由房利美，房地美或其他联邦机构支持。

小型企业管理局(Small Business Administration)正在鼓励那些继续雇用工人的公司，但许多财产所有者没有工资单。希尔兹(Shields)用塞满丰田普锐斯(Toyota Prius)尾部的割草机游览该物业，自己亲自处理大部分事务，其余人员则雇用承包商。

大富翁游戏角色Rich Uncle Pennybags，用一只手顶着大礼帽，另一只手紧紧抓住一袋现金，可能是美国最著名的房东。但是刻板印象是错误的。

简·李(Jan Lee)说，许多房东没有比他们的房客更好的生活，当然也没有足够的钱来可靠地领结领结。简·李在纽约唐人街管理着他的家族拥有近一个世纪的两栋建筑物。

“穿着西装的白色房东的讽刺漫画，里面有钱的手提箱—在我们的情况下，我们每个人都有一份临时工作，”担任总承包商的李·李说，他的家人多年来一直在经营地下零售空间中的自助洗衣店和家具店。

李没有抵押贷款，但他已经知道自己将无法支付全部财产税。那可能意味着他的家庭遗产在莫特街的终结。

没有宽容的财产税，这个城市可以征收滞纳金，罚款和留置权，而他永远都无法从地下获得收益。“我信誉欠佳，我欠很多钱。我全家人三代人的工作都将消失。”

在科罗拉多州的博尔德，珍妮特·迈耶(Janet Meyer)和她的丈夫60多岁，带着一个女儿上大学。他们24年前购买的联排别墅是他们退休计划的核心。现在他们可能不得不投入退休储蓄来支付抵押贷款。

他们的房客都在挣扎，迈耶斯希望提供帮助。在20多岁的三人中，有两个人每月的租金为2500美元，这些人在三月份失去了餐馆工作。Meyers同意将租金下调400美元，希望他们能继续跟上。

她说：“我们依靠租金收入使一切正常运转。”“我不想暗示，如果我们的房客不支付房租，我们将错过一顿饭。在我们所处的不公正阶级制度中，我们的责任是非常具有挑战性的平衡。”

大流行加剧了住房市场的不平等，这引发了租户行动主义的新时代。在纽约和洛杉矶到密苏里州堪萨斯城等城市，租金逐年上涨，激进分子正在组织罢工。

31岁的Shane Riggins自3月以来一直失业，他加入了费城运动。他在一家律师事务所的信箱中失去了临时工作。

增加了失业救济金，他得以支付4月和5月的房租。但是现在他正在与其他租户讨论下一步该怎么做。

虽然他对只有一处出租物业和抵押贷款的房东很同情，但他担心要省下足够的钱来度过新的经济危机。

里金斯说：“这不像我们要坚持这个房东，房东只是试图维持生计并支付账单，但是我们都失去了工作。”“每次我付租金时，都会立即收取租金并交给银行。在这次危机中，这真的是对金钱的最佳利用吗?”

在Covid-19之前，租户资金短缺。美国消费者联合会(Consumer Federation of America)资深研究员巴里·齐加斯(Barry Zigas)表示，将其中许多推向优势并不需要太多。付钱的房客正在间接帮助自己。

他说，他们将帮助他们的房屋远离止赎房屋，并向房东提供资金以跟上维修的进度。

小投资者拥有美国大部分自然产生的负担得起的住房，如果他们被迫出售或放弃房地产，华尔街公司可能会抢占更多市场，其中一些已经建立了大型的租赁房地产投资组合。在过去十年左右的时间内。

财力雄厚的新业主可能会选择将低收入单位重新定位，以锁定较富有的居住者。

齐加斯说：“出于正当的理由，地主不是一类受欢迎的商人，”“但是这掩盖了现在租房者和业主之间的共生关系。”

希尔兹的抵押贷款人允许她推迟还款，她担心这可能只会推迟不可避免的抵押品赎回权。

对于她(或她的贷方)而言，这可能还意味着驱逐在暂停解除后没有付款的租户。房客不太可能有足够的积蓄来弥补几个月来的收入损失，而且他们也缺乏房主试图跟上的动力。

希尔兹谈到她的租户时说：“他们不会赶上。”“我们永远都不会从中恢复过来。”