四月份成屋销售继续呈螺旋式下降

根据美国房地产经纪人协会的数据，现有房屋销售在4月份继续自由下跌，这扩大了如今由当前局势带来的两个月的销售下滑。该国所有四个主要地区的月度销量和同比销量均下降，西部地区的跌幅最大。

现有住房销售总额，包括单户住宅，联排别墅，公寓和合作公寓在内的已完成交易，较3月下降了17.8%，至4月经季节性因素调整后的年度汇率为433万。总体而言，销售额同比下降，同比下降17.2%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“多数州从3月中旬到4月发生的经济封锁暂时中断了房屋销售。”“但市场上的挂牌仍在吸引买家并提振房价。”

4月份的成屋销售是自2010年7月以来的最低水平(345万)，是自2010年7月以来的最大单月跌幅(-22.5%)。

由于每个地区的价格都在上涨，4月所有房屋类型的现房价格中位数为286,800美元，比2019年4月(267,000美元)增长7.4%。4月份的全国价格上涨是连续98个月的同比增长。

Yun说：“创纪录的低抵押贷款利率可能在今年剩余时间内保持不变，并且将成为推动住房需求的关键因素，因为各州经济正在稳步重新开放。”“仍然需要更多的房源和更多的房屋建设来控制价格上涨。”

截至4月底，住房总存量为147万套，比3月下降1.3%，比去年同期的183万下降19.7%。按目前的销售速度，未售出的库存为4.1个月，3月份为3.4个月，低于2019年4月的4.2个月。

旧金山个人金融公司NerdWallet的住房和抵押贷款专家Holden Lewis表示：“在这种大流行期间，购房者比购房者更不愿完成交易。”他补充说：“当今的购房者正在追逐越来越少的待售房屋，这就是价格上涨的原因。买家中有需求，但市场上没有足够的房屋。”

凯勒·威廉姆斯(Keller Williams)首席经济学家鲁本·冈萨雷斯(Ruben Gonzalez)指出：“现有房屋销售的复苏可能需要由人们对这种病毒真正消退以及整体经济状况改善的信心驱动。”

房地产通常在4月在市场上停留27天，从3月的29天季节性下降，但从2019年4月的24天开始上升。2020年4月售出的房屋中有56%的市场销售时间不到一个月。

首次购买者占4月销售额的36%，高于2020年3月的34%和2019年4月的32%。

个人投资者或二手房买家在许多现金销售中占比很高，他们在4月购买了10%的房屋，低于2020年3月的13%和2019年4月的16%。全现金销售占4月交易的15%低于2020年3月的19%和2019年4月的20%。

抵押品赎回权和卖空交易的不良销售占4月销售额的3%，即使在2020年3月和2019年4月也是如此。

经季节性因素调整后，4月份的单户住宅销售量为每年394万套，较3月份的474万套下降了16.9%，较一年前下降了15.5%。4月份现有单户住宅价格中位数为288,700美元，较2019年4月增长7.3%。

现有的共管公寓和合作公寓销售在4月按季节调整后的年率达390,000套，比3月下降26.4%，比去年同期下降31.6%。4月份现有公寓的中位数价格为267,200美元，比去年同期增长7.1%。

Yun说：“单户住宅似乎比公寓住宅更受欢迎。”“这种趋势可能会持续很长时间，因为即使我们摆脱了这种流行病，偏远地区的工作和更大的住房需求也将变得越来越普遍。”

与前一个月的情况一样，每个地区的4月销售额均较上月有所下降。每个地区的房价中值均比一年前有所增长，东北和中西部地区的房价涨幅最大。

根据realtor.com首席经济学家Danielle Hale的说法，房屋销售的前途将类似于W形，房屋销售在7月，8月和9月反弹，原因是人们对当前局势的担忧开始减弱，购房者重返市场以弥补房价的上涨。在春季的购房季节中失去了收入，然后在一年的最后几个月再次下降，原因是病毒感染预计将再次激增，并且人们感受到高失业率的挥之不去的影响。

海尔说：“美国住房市场从2020年开始势头强劲。”“随着十几年来最佳的房屋销售和房屋开工，我们进入春季购房季节的最大挑战是缺乏待售房屋。当前局势使买卖双方都处于观望状态，暂时保持了市场平衡。随着城市和州开始缓慢的重新开放进程，我们将看到跷跷板的复苏，其起伏在短期内将有利于美国的二级市场。”

哈尔补充说：“这种流行病在美国的生活，文化和喜好上留下了印记，我们可以在未来几年看到这一点。在经历了隔离后的生活之后，许多买家正在寻找可负担性和更大的空间，这将需求从美国最大的大都市带入了周围的小城镇。”

该预测预测，抵押贷款利率将在年底前降至3%以下的新低，这主要是受美联储宽松且经济前景温和的推动。

尽管利率将是有利的，但随着全球经济不确定性不断扩大，放贷机构试图减轻自身风险，合格标准将比通常更严格。更严格的资格标准将要求买家除了要支付更多的首付现金外，还要具有较高的信用评分。明年，以最优惠的价格和条款购物非常重要。

预计到2020年，千禧一代将占房屋购买的50%，但如果老年人决定退出市场，这一数字可能会增加。