在瞬息万变的市场中 待定销售是否会滞后

当我通读当前局势时代的可用房屋统计数据以大致了解整个市场的发展方向时，值得注意的是这项任务变得多么困难。我们看到的所有内容似乎都需要一个星号。尽管在全球大流行之前需要使用这种标点符号，但对新见解的需求使信息的定性方面变得更加重要。我们知道收盘价趋势是滞后指标，但往往不会将当前合同趋势视为滞后指标，但是这种假设始终是错误的。当前局势的日常性质使得对资格赛的需求更加明显。

在全国房地产经纪人协会(NAR)指标被称为屋待完成销售指数(PHSI)被视为市场方向的移动最快的晴雨表。尽管如此，它的缺点还是容易被忽略，特别是与已关闭的销售相比。

心灵会议

“思想交流”过程是买卖双方协商一般价格和条款的过程，通常由上市和买卖经纪人协助。一旦双方在价格和条款上保持同步，他们各自的律师就会制定出书面语言，从而导致合同的签订。一旦合同细节被解决，双方签字，然后以书面形式出现在MLS中。

NAR认为，收盘趋势跟随合约趋势两个月。

待定房屋销售指数是每月发布

NAR的4月29日发行版是当前最新版本，它反映了3月份的市场数据，其中包括2月份的“会议记录”数据。此PHSI发布表示两个月的延迟，以下使用非季节性YOY%变化模式的图表非常可怕。那只是三月份的数据。

使用4月合约的5月PHSI报告将在5月28日(从现在开始四天)发布，但我特意事先写了这封信，以显示合约数据的潜在滞后性。

待定的销售(合同)不那么落后

NAR每月发布一次PHSI，并且始终将其描述为“前瞻性”，但事实并非如此。我认为他们的PHSI指数是“较少后顾之忧”，因为它仅在封闭销售的情况下是前瞻性的，而且我们知道封闭销售是落后的指标。截止日期通常比合同日期晚30到90天，后者是像纽约这样的市场。根据市场位置和情况，销售合同可能会滞后几天或一个月以上。

合同可能会破裂

在特定时期，尤其是在快速恶化的市场中，大量的合同没有关闭。我记得在十多年前的房地产泡沫破灭后不久，约有三分之一的待定销售量激增。就在当前局势危机发生之前，合同的失败率只有个位数。我还没有找到有关当前局势的最新数据(因为它很滞后)。

在我所居住的纽约市的情况下，关闭律师告诉我，书面合同现在比“头脑会议”落后一个月或更长时间。买方试图削减条件，而卖方试图使交易保持一致。但是，在快速的市场中，尤其是那些最近放宽了对房地产经纪人实际展示房地产的限制的市场，这种延迟可能只有几天。

合同范围很广

NAR说，PHSI报告涵盖了大约20%的市场，我们不确定在任何给定的月份中它将涵盖20%的市场。希望我们大多数人都知道没有“全国住房市场”。合同活动作为本地趋势指标更为有用，但可以使我们对美国的住房狂热者有所了解。