房地产资产瀑布 他们如何工作和寻找什么

多户房地产联合组织的标志性特征之一就是“股权瀑布”。虽然概念很简单，但瀑布本身的构造通常使我们的学生和投资者感到困惑。不一定是。

什么是股本瀑布?

当我们购买财产时，我们将债务和权益混合使用来为其融资。作为对他们的股权出资的回报，我们的投资者将获得财产产生的收入和利润的索偿。“瀑布”一词决定了我们与投资者之间的收入和利润分配方式。

瀑布结构可以(也确实)在一项交易之间有所不同，因此，重要的是要深入研究每一笔交易的详细信息，以确定拆分是否对所有相关各方都是公平合理的。在称为运营协议的文档中概述了这些详细信息，在将资金用于房地产联合组织交易之前，应仔细阅读所有内容。

查看操作协议时，有五件事要寻找。

1.成员与责任

交易中的“成员”是指那些从财产的有利可图经营中受益的人。在大多数情况下，有一个普通合伙人(GP)和一系列有限合伙人(LP)。

GP负责查找交易，分析交易，寻找资金，完成交易并在交易完成后管理资产。通常，普通合伙人将贡献购买所需资金的一小部分，即20%。

有限合伙人严格来说是被动投资者。他们将资金存放在GP上，并期望从物业产生的现金流中将其收回，并获得回报。有限合伙人提供了购买股票所需的剩余股权，例如80%。有限合伙人可能有多个“类别”，其对财产现金流量的债权具有不同的优先级。

2.回归障碍

回报障碍是GP和LP之间现金流量分配变化的回报率。它们的结构旨在激励GP尽可能地管理财产。物业产生的收益越高，GP相对于其初始投资所赚取的钱就越多。

继续上面的示例来说明这一点，瀑布结构可能会导致初始返回障碍为8%。低于这个门槛，GP / LP的现金流量分配可能是按比例分配的，这意味着GP可获得20%，LP则可获得80%(与他们投入的金额相同)。但是，超越障碍，大奖赛获得30%的收入，而有限合伙人获得70%的收入。通过这种结构，GP有强烈的动机来克服回报障碍，以便他们可以赚取额外10%的现金流量。此奖金称为晋升。

3.计量退货的方法

可以使用多种不同的方法来计算收益障碍，但是最常见的两个是内部收益率(IRR)和权益倍数。

内部收益率是年度折现率，该折现率将未来通话现金流的净现值(正值和负值)设置为零。由于IRR的计算是时间相关的，因此对于时间范围较短的交易，IRR的计算可能会偏高，因此应谨慎考虑。

权益倍数计算为资本返还与投资资本之比，并表示为小数点后第二位的数字。例如，一笔100美元的投资回报了150美元，则其权益倍数为1.50倍。

4.费用

为了支付承销交易，创建营销材料和获取资金的管理费用，GP经常会向LP收取一系列费用。这些可以从财产现金流量中扣除，并降低有限合伙人的总收益。

5.资本账户

如果该物业产生的现金流量在给定时间段内未达到要求的回报门槛，则现金流量赤字可能会也可能不会结转到下一期间。如果投资者资本账户是累积的，则赤字会结转到下一个期间，直到现金流量足以清算为止。累积资本账户对有限合伙人有利，因为这意味着在消除赤字之前，普通合伙人不会收到任何资金。如果资本账户不是累积的，则对GP更为有利。

一个有用的类比是将房地产的现金流量视为瀑布本身。当水冲到地面时，它溅入了一系列水池中。当这些水池充满水时，它们会流入其他水池。财产现金流量也会发生同样的事情，上述规则决定了“水”如何流入下层池。

要了解这些规则，必须阅读操作协议。这将为交易的结构提供有价值的见解，并为交易中的激励安排提供清晰的方向。