忘记为租赁物业融资的创意方式-这是现实检查

有几本书和网站为房地产投资者提供了“创造性”的融资方法，并声称您可以花很少的钱甚至没有钱购买租赁物业。这些措施可能包括试图以部分或全部购买价格获得卖方融资，以您的主要住所中的权益进行借贷，甚至使用信用卡或个人贷款来支付首付。

虽然这些选项当然是可能的，但在现实情况下可能很难(如果不是不可能)实现。即使可以，过度利用房地产投资在财务上通常也是不负责任的。

因此，让我们看一下您在实际情况下以负责任的方式实际需要购买多少投资物业，以及可以选择替代的一些资本密集度较低的替代方案。

您真正需要多少钱才能购买首个出租物业

曾经有一段时间，在2000年代末房地产市场崩溃之前，很容易获得低首付的投资房地产贷款。在整个1990年代和2000年代初期房地产市场急剧上涨之后，大多数人只是简单地认为房屋价值将永远上涨。因此，在贷方眼中，最坏的情况是他们不得不在房屋上取消抵押品赎回权，这将使抵押品的价值超过贷款金额。

显然，这并不能很好地解决。当房地产价格开始下跌时，许多房地产投资者和银行损失了巨额资金。

如今，放贷人在为投资物业融资时更加谨慎，抵押贷款保险公司通常甚至不考虑它们。结果，绝大多数贷方希望至少降价20%来为投资物业提供资金。并且根据情况，可能需要更高的首付(例如25%或30%)。

如果您要购买常规贷款，房利美(Fannie Mae)承保标准要求的最低最低首付绝对值为15%，但这仅适用于单户住宅-即便如此，只有在借款人的信用评分良好的情况下，六个月的准备金支出，债务与收入(DTI)比率较低。在大多数情况下，最传统的贷方将融资额限制为购买价格的75%。

有一些专门的贷款人在不符合房利美的标准的情况下为投资物业提供融资，但是即使是这样，也很少会接受少于购买价格20%的首付。

长话短说，购买租赁物业时，您应该期望至少需要20%的首付，而我将25%的首付称为更现实的期望。

最重要的是要指出，投资性房地产贷款的启动费和其他贷方成本往往明显高于主要居民抵押贷款。预计投资物业的收市成本为购买价格的3%–5%，包括您的启动费。

众筹

房地产众筹是一种相对较新的房地产投资形式，可让您与其他投资者集中资金以资助商业房地产投资。

这是一个工作原理的假设示例：假设一位经验丰富的房地产开发商确定了一家破旧的公寓大楼，可以以500万美元的价格购买，花费200万美元进行翻新，并可能在几年内以1000万美元的价格出售。

我们将说该开发人员可以从银行借款500万美元，可以自己出资100万美元，还需要从投资者那里筹集其余的100万美元。然后，他们可以在众筹平台上列出筹集所需资金的机会，投资者将分享交易产生的利润。

每个众筹交易都有其自己的最低每位投资者贡献以及最低收入要求。最常见的最低投资额似乎是25,000美元，这可能远低于购买租赁物业所需的资本。

房地产众筹是一种相对较新的房地产投资形式，可让您与其他投资者集中资金以资助商业房地产投资。

这是一个工作原理的假设示例：假设一位经验丰富的房地产开发商确定了一家破旧的公寓大楼，可以以500万美元的价格购买，花费200万美元进行翻新，并可能在几年内以1000万美元的价格出售。

我们将说该开发人员可以从银行借款500万美元，可以自己出资100万美元，还需要从投资者那里筹集其他的100万美元。然后，他们可以在众筹平台上列出筹集所需资金的机会，投资者将分享交易产生的利润。

每个众筹交易都有其自己的最低每位投资者贡献以及最低收入要求。最常见的最低投资额似乎是25,000美元，这可能大大低于购买租赁物业所需的资本。

房地产投资信托(REIT)

另一种选择，即需要最少初始资金的选择，是通过股票市场投资房地产。一个房地产投资信托，房地产投资信托基金或者是旨在让投资者把钱给工作在商业地产的一种特殊类型的公司。

我不会太深入细节(为此我们有一个REIT主页)，但是可以将REIT视为共同基金，而是房地产而不是股票和债券。REIT必须向股东支付至少90%的应税收入，因此这些REIT的股息收益率往往高于平均水平。

大多数房地产投资信托基金都专注于某种类型的房地产，例如购物中心，公寓楼或仓库。我们的主要收获是，您可以以低至单股成本的方式投资REIT。

您真的负担得起租赁物业的费用吗?

最重要的是，在大多数情况下，购买租赁物业是一项资本密集型过程。除了至少20%的停机成本和关闭成本之外，您还需要大量的储备金来弥补空缺以及不可预见的维护和修理费用。

有许多方法可以购买预付资本较少的租赁物业，但这些方法极难实施。即使您能找到借钱购买房屋的方法，但这样做通常在财务上并不负责。毕竟，过度利用投资物业是导致2000年代后期房地产市场崩溃的重要因素。

综上所述，如果您有足够的资本购买租赁物业，那么这可能是一笔可观的长期投资。如果您不这样做，还有其他投资房地产的方式，它们的资本密集度较低，但具有巨大的回报潜力。